Qué hacer si no pagan el alquiler

Cuando surge la duda sobre qué hacer si no pagan el alquiler, lo habitual es que estemos ante un impago de renta en un contrato de arrendamiento. En España, el arrendador puede empezar por documentar la deuda, revisar el contrato y efectuar un requerimiento de pago al inquilino; si el impago continúa, habrá que valorar si conviene reclamar solo las cantidades debidas o, además, pedir la resolución del contrato y, en su caso, el desahucio por falta de pago.

Actuar con orden es importante porque no todo impago del alquiler se resuelve igual: dependerá de lo pactado, de los recibos vencidos, de las comunicaciones previas y de si el objetivo principal es cobrar, recuperar la vivienda o ambas cosas.

Qué hacer si no pagan el alquiler: primeros pasos antes de reclamar

Ante el primer mes impagado, suele ser recomendable comprobar si se trata de un retraso puntual o de un incumplimiento más estable. Conviene conservar extractos bancarios, recibos devueltos, justificantes de transferencia no recibida y cualquier mensaje intercambiado con el arrendatario.

Desde el punto de vista jurídico, la obligación de pagar la renta forma parte esencial del contrato. El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la renta, mientras que el artículo 27 LAU contempla la posibilidad de resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cualesquiera cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Antes de escalar el conflicto, puede ser útil realizar una comunicación inicial, preferiblemente por escrito, para dejar constancia del impago y pedir su regularización. Esa primera actuación no sustituye al análisis del caso, pero sí ayuda a fijar fechas y a evitar discusiones posteriores sobre la existencia de la deuda por impago de alquiler.

Qué conviene revisar en el contrato y en los recibos impagados

No basta con afirmar que el inquilino no paga la renta. Hay que revisar qué mensualidades están vencidas, qué importes exactos se adeudan y si existen otras partidas reclamables según la ley o el contrato, como suministros, IBI repercutido o gastos asimilados, siempre que estén correctamente pactados.

Si se trata de un arrendamiento para uso distinto de vivienda, también puede interesar revisar la fianza y su régimen, teniendo presente el artículo 35 LAU. Ahora bien, la fianza no debería confundirse con un mecanismo automático para compensar cualquier impago durante la vigencia del contrato, ya que habrá que atender a lo pactado y al momento en que proceda su aplicación.

Cuándo puede enviarse un requerimiento de pago al inquilino

Si la deuda ya es exigible, puede enviarse un requerimiento fehaciente, por ejemplo mediante burofax al inquilino moroso con certificación de texto y acuse de recibo. Su utilidad práctica suele ser doble: reclamar el pago y dejar constancia documental de que el arrendador ha pedido formalmente la regularización.

Ese requerimiento conviene que identifique al menos el contrato, los meses debidos, el importe reclamado y un plazo razonable para pagar. También puede servir para advertir de que, si no se abona la deuda, se valorará reclamar judicialmente.

En algunos supuestos, la forma y el momento del requerimiento previo pueden tener relevancia procesal, incluso en relación con la eventual enervación prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero su efecto dependerá del cumplimiento de los requisitos legales y de las circunstancias concretas del caso.

Qué opciones existen si persiste el impago del alquiler

Si el impago continúa, habrá que decidir qué se pretende exactamente. Una posibilidad es reclamar rentas impagadas sin pedir la salida del arrendatario. Otra es solicitar, además, la resolución del arrendamiento por incumplimiento, con apoyo principal en el artículo 27 LAU.

La Ley de Enjuiciamiento Civil regula el juicio verbal en materia de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, pero la viabilidad de una u otra acción dependerá de la documentación disponible, de las notificaciones practicadas y de la posición procesal de las partes.

Qué puede reclamarse además de la renta debida

Además de las mensualidades vencidas, en algunos casos pueden reclamarse otras cantidades asimiladas cuyo pago corresponda al arrendatario conforme a la ley y al contrato: suministros, gastos repercutidos o importes análogos debidamente acreditados. También podría valorarse la procedencia de intereses por impago del alquiler o daños, aunque esto no opera de forma automática y exigirá analizar la base contractual y probatoria.

Si existen desperfectos, consumos pendientes o incumplimientos adicionales, conviene separarlos claramente de la deuda por renta para evitar reclamaciones confusas o mal cuantificadas.

Errores frecuentes del arrendador ante un impago

• Dejar pasar varios meses sin documentar el impago del alquiler.
• Reclamar importes sin desglose ni soporte documental.
• Confiar solo en conversaciones verbales.
• Intentar recuperar la vivienda por vías de hecho o presiones improcedentes.
• No revisar si el contrato contiene pactos relevantes sobre gastos, notificaciones o garantías.

En la práctica, muchos problemas se agravan no por el primer impago, sino por una gestión desordenada de la prueba y de las comunicaciones.

En resumen, si no pagan el alquiler, lo prudente suele ser documentar la deuda, revisar contrato y recibos, comunicar el impago de forma fehaciente y valorar con rapidez razonable si interesa reclamar cantidades, resolver el contrato o ambas cosas. Antes de dar un paso que complique el conflicto, puede ser útil revisar la estrategia con asesoramiento jurídico, sobre todo si ya existen varios meses impagados o dudas sobre requerimientos previos.