Quién paga las reparaciones en un alquiler

Una de las dudas más frecuentes en vivienda arrendada es quién paga las reparaciones en un alquiler. En general, el arrendador asume las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que el inquilino suele hacerse cargo de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario. Esa es la regla básica, pero en la práctica conviene analizar el tipo de avería, su causa y lo pactado en el contrato.

La referencia principal en España es el artículo 21 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que regula la conservación de la vivienda y las pequeñas reparaciones. Como marco complementario, también puede tener sentido acudir al artículo 1554 del Código Civil sobre obligaciones del arrendador.

Qué dice la ley sobre quién paga las reparaciones en un alquiler

El artículo 21 de la LAU establece que el arrendador debe realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino. A la vez, la misma norma indica que las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corresponden al arrendatario.

Por tanto, la clave no es solo qué elemento se ha averiado, sino por qué se ha averiado. No es lo mismo una caldera que deja de funcionar por antigüedad que una persiana dañada por un mal uso, ni una humedad estructural que una mancha causada por falta de ventilación. Habrá que valorar siempre el origen del daño y la documentación disponible.

Reparaciones que suelen corresponder al arrendador

Suelen recaer en el arrendador las reparaciones necesarias para mantener la conservación de la vivienda y su habitabilidad, siempre que no deriven de culpa o negligencia del inquilino.

• Caldera: si falla por antigüedad, desgaste interno o avería técnica no imputable al uso incorrecto, normalmente puede considerarse reparación de conservación.
• Humedades: si proceden de filtraciones, problemas estructurales, bajantes o defectos de la finca, lo habitual es que no se traten como pequeño arreglo del inquilino.
• Electrodomésticos incluidos en el alquiler: si el frigorífico, horno o lavadora forman parte de la vivienda arrendada y fallan por desgaste o fin de vida útil, puede corresponder al arrendador su reparación o sustitución, según el caso.
• Instalaciones básicas: averías en fontanería, electricidad o saneamiento que afecten a la habitabilidad suelen requerir un análisis desde la obligación de conservación.

Además, el artículo 1554 del Código Civil encaja como apoyo general al deber del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento y realizar las reparaciones necesarias, pero la norma central en arrendamientos urbanos de vivienda sigue siendo la LAU.

Pequeñas reparaciones que puede asumir el inquilino

El inquilino suele responder de las pequeñas reparaciones ocasionadas por el desgaste derivado del uso ordinario. Son arreglos de escasa entidad económica y vinculados al uso diario de la vivienda.

• Grifos o cisterna: cambio de una goma, ajuste de una descarga o sustitución de piezas menores por desgaste normal.
• Persianas: recogedores, cintas o pequeños mecanismos deteriorados por el uso habitual.
• Pintura y marcas de uso: roces, agujeros o señales propias de la ocupación pueden generar debate, especialmente al final del contrato.
• Desperfectos por uso: elementos que se aflojan, tiradores o pequeñas piezas consumibles pueden entrar en esta categoría.

Ahora bien, no todo lo que parece menor lo es jurídicamente. Un problema visible en una cisterna puede esconder una avería de instalación; una humedad pequeña puede tener un origen estructural. Por eso no conviene decidir solo por el coste aparente del arreglo, especialmente si puede afectar a la fianza de alquiler.

Cómo influye el contrato de alquiler en el reparto de gastos

El contrato importa, pero no sustituye la regla legal. En virtud del artículo 1255 del Código Civil, las partes pueden pactar cláusulas dentro de los límites de la ley, la moral y el orden público. Eso significa que algunos aspectos accesorios pueden concretarse contractualmente, pero no conviene presentar cualquier cláusula como válida sin más ni como una regulación expresa de la LAU.

Si el contrato intenta trasladar al inquilino gastos que, por su naturaleza, pueden entrar en tensión con el deber de conservación del arrendador, habrá que revisar con cautela su redacción, el tipo de arrendamiento y las circunstancias del caso. La respuesta puede depender del contenido exacto de la cláusula y de cómo se haya producido la avería.

Qué conviene revisar si hay un conflicto por una avería o desperfecto

Antes de reclamar, resulta útil ordenar varios puntos:

1. El origen del daño: antigüedad, defecto de instalación, uso ordinario, falta de mantenimiento o mal uso.
2. La entidad de la reparación: no es igual una sustitución estructural que un arreglo menor.
3. El contrato: conviene revisar cláusulas del contrato sobre conservación, mantenimiento y comunicación de incidencias.
4. Las pruebas: fotos, vídeos, facturas, informes técnicos, mensajes y fechas de aviso pueden ser decisivos.
5. La urgencia: si la avería afecta a suministros o habitabilidad, debe comunicarse cuanto antes para evitar que el problema se agrave.

Por ejemplo, en un arreglo de la caldera en alquiler, puede ser relevante saber si se habían hecho revisiones, cuántos años tenía el aparato y si existe informe técnico. En humedades, suele ser esencial determinar si derivan de condensación por uso o de filtraciones ajenas al inquilino en casos de problemas con el casero.

Conclusión: cómo valorar quién debe pagar cada reparación

La regla general en España es clara: el arrendador suele asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y el inquilino las pequeñas reparaciones por desgaste normal derivado del uso ordinario. El error más frecuente es confundir una avería estructural o de conservación con un pequeño arreglo doméstico.

Para saber quién paga las reparaciones en un alquiler, conviene revisar el contrato, identificar la causa real del desperfecto y reunir pruebas antes de reclamar. Si el conflicto persiste o la cláusula contractual genera dudas, puede ser razonable solicitar asesoramiento jurídico para valorar la situación con la documentación completa.