Burofax al inquilino por impago

Cuando se produce un impago del alquiler, enviar un burofax al inquilino por impago suele ser una de las primeras medidas para dejar constancia formal de la deuda y requerir su pago. Se utiliza como medio fehaciente porque permite acreditar, con mayor seguridad documental, el contenido del requerimiento, la fecha de envío y, en su caso, la recepción o el intento de entrega.

No sustituye por sí solo a una demanda, pero puede ayudar a ordenar la reclamación, fijar el importe reclamado y preparar mejor una eventual actuación judicial. Aun así, su eficacia concreta dependerá del contrato, de los justificantes de pago, de las comunicaciones previas y de cómo se redacte el requerimiento.

Qué es un burofax al inquilino por impago y para qué sirve

Un burofax al inquilino por impago es una comunicación formal por la que la parte arrendadora reclama las rentas o cantidades debidas y deja constancia fehaciente de ese requerimiento. En la práctica, sirve para documentar que existe una deuda, que se ha pedido su pago y que se ha advertido de posibles consecuencias si el incumplimiento continúa.

Desde el punto de vista sustantivo, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos prevé en su artículo 27 que el arrendador puede resolver el contrato por la falta de pago de la renta o de cualesquiera cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. En términos generales, también pueden entrar en juego los artículos 1100, 1101 y 1124 del Código Civil para explicar la mora, el incumplimiento y la posible resolución de las obligaciones recíprocas, siempre con el matiz de que habrá que analizar el caso concreto.

Si se trata de un arrendamiento para uso distinto de vivienda, puede ser útil revisar además el artículo 35 LAU, en la medida en que regula causas de resolución aplicables a ese tipo de contrato.

Cuándo conviene enviarlo y qué documentación revisar antes

Suele convenir remitir el requerimiento cuando ya existe una deuda cierta y cuantificable, especialmente si el arrendador quiere intentar un pago extrajudicial o dejar bien preparada una posterior reclamación. No siempre será necesario esperar varios meses: dependerá de la cuantía, de la relación previa entre las partes y de la estrategia que se quiera seguir.

Antes de enviarlo, conviene revisar:

• El contrato de arrendamiento y sus cláusulas sobre renta, actualización, gastos y forma de pago.
• Los recibos, transferencias o extractos para comprobar qué mensualidades están realmente pendientes.
• Las comunicaciones previas mantenidas con el inquilino.
• La dirección correcta a efectos de notificaciones, normalmente la de la finca arrendada o la pactada en el contrato.

La fecha, el contenido y la acreditación del envío pueden ser relevantes si después se inicia una reclamación judicial, por lo que merece la pena extremar la precisión desde el principio.

Qué datos y advertencias suele incluir un requerimiento de pago

No existe una fórmula única válida para todos los supuestos, pero un requerimiento de pago al inquilino bien redactado suele incorporar, al menos, estos extremos:

• Identificación de arrendador y arrendatario.
• Referencia a la finca arrendada y al contrato.
• Detalle de las mensualidades o cantidades debidas.
• Importe total reclamado a la fecha del envío.
• Plazo razonable para pagar.
• Forma o cuenta en la que debe realizarse el pago.
• Advertencia de que, si persiste el incumplimiento, podrían valorarse acciones legales.

Un ejemplo sencillo de formulación, sin que deba tomarse como modelo cerrado, podría ser este: “Se le requiere para que abone en el plazo de X días la suma de X euros, correspondiente a las rentas de los meses de… y demás cantidades pactadas pendientes, mediante ingreso en la cuenta… Advirtiéndole de que, si el impago persiste, podrán ejercitarse las acciones que correspondan en Derecho.”

En cuanto a qué poner en un burofax al inquilino, lo más importante es que el texto sea claro, coherente con la documentación disponible y que no incluya importes dudosos o conceptos discutibles sin base suficiente.

Qué efectos prácticos puede tener si el inquilino no paga

Si el inquilino no paga tras recibir el burofax, el requerimiento puede servir para reforzar la posición documental del arrendador. Puede ayudar a acreditar que la deuda fue reclamada de forma fehaciente y que el arrendatario tuvo oportunidad de regularizarla.

Ahora bien, si posteriormente se plantea un desahucio por falta de pago o una reclamación de cantidad, los efectos concretos del requerimiento previo no deben simplificarse. Su relevancia dependerá del caso, del contenido exacto del burofax, de la prueba de recepción o intento de notificación y de la forma en que se articule la reclamación judicial conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por eso, aunque el burofax arrendamiento puede ser una herramienta útil, no produce por sí mismo la resolución automática del contrato ni reemplaza la necesidad de acudir a los tribunales cuando el incumplimiento continúa.

Errores frecuentes al reclamar rentas impagadas

• Reclamar cantidades mal calculadas o no justificadas.
• No revisar si existen pactos contractuales sobre gastos, suministros o lugar de pago.
• Enviar el burofax a una dirección incorrecta o difícil de acreditar.
• Utilizar expresiones amenazantes o afirmaciones jurídicas excesivas que luego no se sostienen.
• Confundir el requerimiento extrajudicial con una demanda para reclamar rentas impagadas.

Cómo actuar si el impago continúa

Si, pese al requerimiento, el arrendatario no regulariza la deuda, habrá que valorar la vía más adecuada: reclamar solo cantidades, instar la resolución del contrato o acumular ambas pretensiones, según permita el caso y la documentación disponible. La estrategia puede variar si se trata de vivienda o de uso distinto de vivienda, y también según el contenido del contrato.

Como criterio práctico, conviene reunir el contrato, los justificantes de impago, el burofax remitido y cualquier comunicación posterior. Con esa base, un profesional podrá analizar si procede iniciar actuaciones y en qué términos resulta más prudente hacerlo.

En definitiva, el burofax al inquilino por impago es una herramienta útil para documentar la deuda y ordenar la reclamación, pero su valor real depende de cómo se prepare y del paso siguiente que se quiera dar. Antes de remitir el requerimiento o de iniciar acciones, suele ser aconsejable que un abogado de alquileres revise el contrato, los recibos y las comunicaciones previas en una reclamación de rentas impagadas.