Desahucio por impago: qué hacer

Ante un desahucio por impago, lo primero es entender que, jurídicamente, normalmente se está hablando de la acción dirigida a recuperar la posesión de la vivienda o local por falta de pago de la renta en un arrendamiento, a menudo junto con una reclamación de rentas. El alcance concreto dependerá del contrato, de si ha existido algún requerimiento previo y de la fase en la que se encuentre el conflicto.

En términos prácticos, conviene reunir el contrato, verificar qué mensualidades o cantidades asimiladas están pendientes y valorar si interesa requerir el pago antes de demandar. Si el impago persiste, puede estudiarse la resolución del contrato y, en su caso, una reclamación judicial para recuperar la posesión y reclamar las cantidades debidas.

Qué es un desahucio por impago y cuándo puede plantearse

El llamado desahucio por impago suele referirse a la reacción legal frente a la falta de pago de la renta o de cantidades cuyo abono corresponda al arrendatario según el contrato. En arrendamientos de vivienda, el art. 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé la posibilidad de resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cualesquiera cantidades asimiladas.

En arrendamientos para uso distinto de vivienda, como un local, conviene revisar el contrato y el régimen aplicable. El art. 35 LAU contempla la resolución por incumplimiento de obligaciones, por lo que habrá que valorar cómo encaja el impago en el caso concreto.

No todo retraso produce automáticamente las mismas consecuencias. Importan la documentación disponible, la regularidad de los pagos, las comunicaciones entre las partes y si se pretende solo cobrar lo adeudado o también recuperar la posesión del inmueble.

Qué conviene revisar antes de iniciar actuaciones

Antes de actuar, suele ser recomendable revisar con detalle varios aspectos:

• El contrato de arrendamiento y sus anexos.
• Los justificantes de pago o impago y el cálculo exacto de las rentas debidas.
• Si existen suministros, gastos o cantidades asimiladas repercutibles conforme al contrato.
• Las comunicaciones previas entre arrendador y arrendatario.
• Si interesa intentar una salida negociada o realizar un requerimiento de pago.

El requerimiento previo no es idéntico ni obligatorio en todos los supuestos, pero puede tener relevancia estratégica. Además de dejar constancia del incumplimiento, en algunos casos puede influir en cuestiones procesales que habrá que valorar con prudencia.

Qué opciones hay si el inquilino no paga

Si se produce un impago del alquiler, no existe una única respuesta válida para todos los casos. Entre las opciones más habituales están:

• Reclamar extrajudicialmente el pago y dar un margen para regularizar.
• Negociar un calendario de pago si la situación lo aconseja.
• Promover la resolución del contrato de alquiler por incumplimiento.
• Acudir a la vía judicial para recuperar la posesión y, en su caso, reclamar cantidades.

La estrategia puede cambiar si el inmueble es vivienda habitual, si se trata de un local, si hay avalistas o si ya ha habido intentos previos de cobro. También conviene valorar si interesa acumular o no la reclamación económica según la documentación disponible y el objetivo principal del arrendador.

Cómo puede desarrollarse la reclamación judicial

Si se inicia una demanda de desahucio, la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la vía verbal para pedir la recuperación de la posesión por falta de pago o expiración del plazo, conforme al art. 250.1.1º LEC. Según el caso, esa acción puede ir acompañada de reclamación de rentas impagadas.

También conviene tener presente que la ley regula la llamada enervación en determinados supuestos. De forma muy resumida, el art. 22.4 LEC prevé la posibilidad de que el arrendatario evite el desahucio pagando, pero no en cualquier circunstancia ni de forma ilimitada, por lo que habrá que revisar si concurren los requisitos legales. El art. 440 LEC contiene además previsiones procesales relevantes sobre el requerimiento y las consecuencias de la actuación o inactividad de la parte demandada.

En algunos escenarios puede plantearse la acumulación de acciones, y si se entra en ese análisis conviene revisar con detalle la LEC y el encaje concreto del asunto, incluido el artículo sobre plazos de desahucio por impago cuando resulte aplicable. No obstante, la viabilidad procesal dependerá de cómo se formule la reclamación y de la documentación aportada.

Errores frecuentes en un desahucio por impago

• No revisar bien el contrato antes de reclamar.
• Calcular de forma imprecisa las cantidades adeudadas.
• Confundir renta con otros conceptos que solo pueden exigirse si están bien pactados.
• Pensar que un burofax al inquilino por impago es siempre obligatorio o que resuelve por sí solo el conflicto.
• Demorar la actuación sin dejar constancia documental del impago.
• Suponer que todos los casos de desahucio de inquilino siguen exactamente el mismo recorrido.

Cuándo conviene buscar asesoramiento legal

Es especialmente aconsejable pedir asesoramiento cuando existen varias mensualidades impagadas, cuando se quieren reclamar también suministros o daños, cuando hay avalistas, cuando el arrendatario discute la deuda o cuando ya se han enviado requerimientos previos. También si se duda sobre la posibilidad de enervación o sobre la mejor forma de enfocar la reclamación judicial.

En resumen, ante un desahucio por impago conviene actuar con rapidez, pero sin improvisar: revisar el contrato, documentar la deuda y elegir la vía más adecuada según el objetivo real del caso. Cada conflicto puede presentar matices relevantes, por lo que una revisión jurídica previa suele ayudar a evitar errores y a tomar decisiones con más seguridad.

Si necesitas valorar tu situación concreta en España, puede ser razonable consultar con un profesional antes de iniciar actuaciones o de responder a una reclamación ya en marcha.