Cómo echar a un inquilino moroso

Cuando se busca cómo echar a un inquilino moroso, en realidad se está hablando, en términos jurídicos, de resolver el contrato de arrendamiento por impago y, si es necesario, acudir a la vía judicial para recuperar la vivienda y reclamar las cantidades debidas. En España no conviene actuar por cuenta propia: cambiar la cerradura, cortar suministros o entrar en la vivienda sin seguir el cauce legal puede generar problemas añadidos.

Dicho de forma breve: “echar a un inquilino moroso” suele significar instar la resolución del contrato e interponer un desahucio por falta de pago. La forma correcta de hacerlo dependerá del contrato, de la documentación disponible y de si además se quiere reclamar rentas u otras cantidades asimiladas.

Qué significa realmente “echar a un inquilino moroso”

La expresión es coloquial, pero no describe una facultad inmediata del propietario para desalojar por su cuenta. En el régimen español de arrendamientos urbanos, lo relevante es que la falta de pago de la renta o de cantidades cuyo abono corresponda al arrendatario puede ser causa de resolución del contrato.

Esa base se encuentra en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, especialmente en su artículo 27.2.a). A partir de ahí, si el arrendatario no entrega voluntariamente la posesión ni regulariza la situación, puede plantearse una reclamación judicial de desahucio y, en su caso, de rentas debidas.

Cuándo puede resolverse el contrato por impago

La causa más habitual es el impago del alquiler. También puede ser relevante el impago de otras cantidades asumidas por el inquilino, si así resulta del contrato o de la normativa aplicable, como determinados suministros, gastos o conceptos asimilados.

No obstante, conviene distinguir entre lo que deriva directamente de la ley y lo que dependerá del contenido contractual. No toda cantidad reclamada tendrá el mismo tratamiento si no aparece bien pactada, documentada o liquidada.

Por eso, antes de afirmar que procede resolver el contrato, habrá que valorar qué mensualidades están impagadas, desde cuándo, qué conceptos se reclaman y si existen justificantes suficientes.

Qué conviene revisar antes de iniciar una reclamación

Contrato, pagos y requerimientos

Antes de iniciar cualquier actuación, suele ser esencial revisar la documentación del arrendamiento: contrato firmado, anexos, recibos, transferencias, comunicaciones previas y detalle de las rentas debidas. Si se van a reclamar cantidades asimiladas, conviene comprobar además cómo se pactaron y cómo se han venido liquidando.

También puede ser aconsejable realizar un requerimiento de pago bien formulado. Su utilidad práctica dependerá del caso, de lo que se pretenda reclamar y de la estrategia procesal, por lo que conviene prepararlo con cuidado y con prueba de su envío y recepción cuando sea posible.

Evitar actuaciones de hecho

Aunque exista impago, el arrendador no debería intentar recuperar la vivienda por vías de hecho. Las actuaciones unilaterales sobre la posesión o los suministros pueden complicar el conflicto y debilitar una reclamación posterior.

Cómo suele plantearse el desahucio por falta de pago

Si no hay pago ni entrega voluntaria de la vivienda, en España suele acudirse a la demanda de desahucio por falta de pago, normalmente con apoyo en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta norma regula el juicio verbal en materias de recuperación posesoria por impago de rentas y permite acumular, en determinados supuestos, la reclamación de rentas.

La demanda suele apoyarse en el contrato, la acreditación del impago y la identificación de las cantidades reclamadas. Según el caso, podrá interesar solo la recuperación de la posesión o también la condena al pago de rentas y otras cantidades que resulten exigibles.

Aunque la estructura del procedimiento está legalmente prevista, el modo de plantearlo dependerá de factores como la situación del inquilino, la existencia de comunicaciones previas, la cuantía adeudada y la solidez documental del arrendador.

Qué puede pasar si el inquilino paga o se opone

Si se inicia una reclamación judicial, pueden abrirse distintos escenarios. Uno de ellos es que el arrendatario pague, total o parcialmente, las cantidades reclamadas. Otro, que formule oposición del inquilino alegando, por ejemplo, discrepancias sobre la deuda, pagos ya realizados o defectos en la reclamación.

En algunos supuestos, la ley contempla la posibilidad de enervar la acción de desahucio por falta de pago mediante el pago, pero su viabilidad no debe darse por sentada en abstracto: conviene analizar si concurren los requisitos legales y qué comunicaciones previas existieron.

Precisamente por eso, preparar bien la demanda y la documentación puede ser tan importante como acreditar el propio impago del alquiler.

Errores frecuentes del arrendador y cuándo buscar ayuda legal

• Reclamar importes sin distinguir bien entre renta, suministros y otras cantidades.
• No conservar justificantes de impago o comunicaciones con el inquilino.
• Enviar requerimientos ambiguos o difíciles de probar.
• Intentar resolver el problema con medidas de hecho en lugar de seguir la vía legal.
• Presentar la falta de pago como un supuesto automático, sin revisar el contrato y la documentación disponible.

Buscar ayuda legal suele ser especialmente útil cuando hay varios meses impagados, cantidades discutidas, avalistas, fiadores, suministros a nombre de una u otra parte o dudas sobre la estrategia más adecuada. En estos casos, una revisión previa puede evitar errores que retrasen la recuperación de la vivienda o perjudiquen la reclamación económica.

En definitiva, cómo echar a un inquilino moroso en España no consiste en actuar por cuenta propia, sino en valorar correctamente la resolución del contrato y, si procede, el desahucio por falta de pago. Antes de decidir cómo actuar, suele ser razonable revisar el contrato, los justificantes de impago y los requerimientos realizados para elegir una vía sólida y jurídicamente segura.