Cómo resolver un contrato de arrendamiento

Qué significa resolver un contrato de arrendamiento

Cuando alguien busca cómo resolver un contrato de arrendamiento, normalmente quiere saber cómo poner fin al alquiler. Sin embargo, jurídicamente no siempre se trata de lo mismo: resolver suele aludir a la terminación del contrato por incumplimiento, mientras que otras veces el arrendamiento termina por vencimiento del plazo, por desistimiento del inquilino, por mutuo acuerdo o por causas pactadas.

Como idea rápida: si existe un incumplimiento relevante de una de las partes, puede valorarse la resolución del contrato de arrendamiento; si no lo hay, quizá estemos ante otra forma de extinción del contrato de alquiler. En España, el marco principal es la Ley de Arrendamientos Urbanos y, de forma complementaria, el Código Civil.

Cuándo puede resolverse por incumplimiento

La referencia central es el artículo 27 de la LAU, que regula supuestos de resolución por incumplimiento en arrendamientos urbanos. Su aplicación exige analizar el tipo de incumplimiento, su gravedad, lo pactado en el contrato y la prueba disponible.

Entre los casos que pueden plantear la resolución están, por ejemplo, la falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas, la realización de obras inconsentidas cuando sean relevantes, actividades no permitidas o daños causados en la finca, siempre con revisión del caso concreto. En paralelo, también puede haber incumplimientos del arrendador que justifiquen una reacción jurídica, como la falta de realización de determinadas obligaciones esenciales.

Como apoyo general, el artículo 1124 del Código Civil contempla la resolución en obligaciones recíprocas por incumplimiento, aunque en arrendamientos urbanos no debe desplazar el régimen especial de la LAU. Si se inicia una reclamación judicial, habrá que valorar el cauce procedente y la documentación acreditativa.

Qué otras formas de terminar un arrendamiento conviene diferenciar

No toda finalización del contrato equivale a una resolución por incumplimiento. Conviene distinguir varias figuras:

• Vencimiento o expiración del plazo: el contrato puede finalizar cuando llegue su término, con las prórrogas legales o convencionales que correspondan.
• Desistimiento del inquilino: en arrendamientos de vivienda, el artículo 11 LAU permite al arrendatario desistir una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que lo comunique con la antelación exigida. La posible indemnización depende de la ley y, en su caso, de lo pactado válidamente.
• Mutuo acuerdo: arrendador e inquilino pueden pactar la terminación del contrato, dentro del marco de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil.
• Uso distinto de vivienda: en locales u otros arrendamientos para uso distinto, el artículo 35 LAU contempla causas de resolución, sin perjuicio de la importancia práctica de las cláusulas del contrato.

Por eso, antes de hablar de finalizar un contrato de alquiler, conviene identificar correctamente si existe incumplimiento contractual o si estamos ante otra causa de terminación.

Cómo revisar el contrato y la documentación antes de actuar

Antes de dar ningún paso, es esencial revisar el contrato de arrendamiento y la documentación relacionada. En muchos conflictos, la viabilidad de la resolución o de la extinción del contrato depende de cómo esté redactado el arrendamiento y de qué pueda probarse.

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Cláusulas sobre duración, desistimiento, obras, usos permitidos e incumplimientos.
• Justificantes de pago o impago.
• Inventario, estado de la vivienda o local e incidencias.
• Correos, mensajes, burofax o requerimientos previos.

También hay que valorar los plazos, la necesidad de comunicación fehaciente y si el incumplimiento alegado tiene entidad suficiente. La revisión de la documentación suele ser decisiva.

Qué pasos prácticos conviene dar si quieres poner fin al arrendamiento

1. Identifica si se trata de resolución por incumplimiento, desistimiento, vencimiento o acuerdo entre las partes.
2. Revisa el tipo de arrendamiento: vivienda o uso distinto de vivienda.
3. Comprueba qué dicen la LAU y las cláusulas del contrato.
4. Ordena la prueba: pagos, comunicaciones, incidencias y requerimientos.
5. Valora si conviene remitir una comunicación fehaciente antes de reclamar o dar por terminado el contrato.

Si existe conflicto, puede reclamarse la terminación del contrato y, en su caso, otras consecuencias del incumplimiento, pero siempre será recomendable estudiar antes la posición jurídica de cada parte.

Qué riesgos y errores frecuentes conviene evitar

• Confundir la resolución del contrato de arrendamiento con cualquier finalización del alquiler.
• Dar por resuelto el contrato sin revisar si el incumplimiento está acreditado.
• Ignorar plazos de preaviso o requisitos de comunicación.
• No conservar justificantes ni requerimientos previos.
• Aplicar reglas de vivienda a un local, o al revés.

En resumen, cómo resolver un contrato de arrendamiento depende de distinguir bien la causa jurídica para poner fin al contrato. La cautela es importante: conviene revisar el contrato, la documentación y el tipo de arrendamiento antes de actuar. Si tienes dudas sobre el alcance del incumplimiento o sobre la forma correcta de comunicar la terminación, el siguiente paso razonable es obtener una revisión jurídica del caso concreto.