Reclamar rentas impagadas al inquilino

Qué significa reclamar rentas impagadas al inquilino

Reclamar rentas impagadas al inquilino significa exigir formalmente el pago de las mensualidades vencidas y de otras cantidades debidas del arrendamiento que resulten exigibles según la ley y el contrato. En la práctica, las vías principales suelen ser el requerimiento extrajudicial de pago y, si no hay regularización, la reclamación judicial de cantidades, pudiendo valorarse además, en determinados supuestos, el desahucio por falta de pago.

No todos los casos de impago del alquiler se resuelven igual. La estrategia puede depender de si al arrendador le interesa mantener el contrato y cobrar lo debido o, por el contrario, instar también su resolución. Conviene distinguir siempre entre lo que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que puede haberse pactado válidamente en el contrato y lo que después pueda acreditarse con la documentación disponible.

Cuándo puede el arrendador exigir el pago de la renta debida

El punto de partida está en el artículo 17 LAU, que regula la renta del arrendamiento de vivienda. Desde un enfoque práctico, el arrendador puede exigir el pago cuando la renta ha vencido conforme al contrato y no ha sido abonada. Si además existen cantidades asimiladas o repercutibles, habrá que revisar si su reclamación está suficientemente sustentada en el contrato y en los justificantes correspondientes.

Por otro lado, el artículo 27 LAU prevé como causa de resolución del contrato la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. Esto no significa que en todo impago deba resolverse el contrato: puede reclamarse solo la deuda o valorar, según el caso, otras acciones.

Qué conviene revisar antes de iniciar una reclamación

Antes de enviar un requerimiento de pago al inquilino o de acudir a la vía judicial, conviene ordenar bien la base documental. Una reclamación de rentas sólida depende mucho de la prueba.

• Contrato de arrendamiento y posibles anexos o prórrogas.
• Detalle de mensualidades impagadas, con fechas y cuantías.
• Recibos emitidos, extractos bancarios o transferencias realizadas.
• Comunicaciones previas con el inquilino, por cualquier medio que pueda acreditarse.
• Burofax o requerimiento previo, si existe.
• Justificantes de otros conceptos reclamados, si el contrato y la normativa aplicable permiten exigirlos.

También habrá que valorar si el arrendamiento es de vivienda u otro uso, si existen pactos relevantes amparados por la libertad contractual del artículo 1255 del Código Civil y si la deuda está correctamente cuantificada. Reclamar importes mal calculados o conceptos dudosos puede complicar innecesariamente el asunto.

Cómo encaja el requerimiento de pago en estos casos

El requerimiento extrajudicial no sustituye por sí mismo a una demanda, pero suele ser una herramienta muy útil. Permite dejar constancia de la deuda, pedir su regularización en un plazo razonable y, en muchos casos, abrir una vía de solución sin litigio. Lo importante es que el contenido sea claro: identificación del contrato, mensualidades debidas, importe total y advertencia de que, si persiste el impago, podrá valorarse una reclamación judicial.

Si finalmente se inicia un procedimiento de desahucio por falta de pago, habrá que analizar con cuidado la posible enervación. El artículo 22.4 LEC contempla, en determinados supuestos, que el arrendatario pueda poner fin al proceso mediante el pago, pero no en cualquier circunstancia. Su alcance depende, entre otros extremos, de si ha existido un requerimiento fehaciente previo en los términos legales y de si concurre o no la posibilidad de enervar en ese caso concreto.

Qué opciones puede valorar el arrendador si persiste el impago

Cuando el alquiler impagado no se regulariza, el arrendador puede plantearse distintas vías. De forma general, una opción es reclamar solo las cantidades debidas. Otra, en determinados supuestos, es ejercitar la acción de desahucio por falta de pago y acumular la reclamación de rentas. La conveniencia de una u otra dependerá de si interesa recuperar la posesión, de la cuantía adeudada y de la documentación disponible.

Desde el plano procesal, los artículos 437, 440 y 441 LEC contienen reglas relevantes sobre la demanda y la tramitación de los procesos verbales, incluidas previsiones que pueden resultar pertinentes en materia de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas. Ahora bien, no conviene cerrar en abstracto cuestiones como la acumulación de acciones o los efectos exactos de cada escrito procesal, porque habrá que ajustarlos al supuesto concreto y a la estrategia jurídica elegida.

En términos prácticos, suele ser útil diferenciar entre reclamar solo cantidades y reclamar cantidades junto con la resolución del contrato. La primera vía puede tener sentido si se desea mantener el arrendamiento. La segunda puede resultar más adecuada si el impago revela una situación sostenida y se quiere recuperar la vivienda o el inmueble arrendado.

Errores frecuentes al reclamar un alquiler impagado

• No revisar bien el contrato antes de reclamar conceptos distintos de la renta.
• Enviar comunicaciones imprecisas o difíciles de acreditar después.
• Calcular mal la deuda o mezclar mensualidades, suministros y otros importes sin soporte documental suficiente.
• Pensar que todo impago obliga a seguir el mismo cauce judicial.
• Actuar tarde, sin conservar justificantes de pagos parciales o conversaciones relevantes.

En resumen, reclamar rentas impagadas al inquilino exige combinar bien el marco legal con la realidad del contrato y de la prueba. Lo más prudente suele ser revisar las mensualidades vencidas, las comunicaciones enviadas y los justificantes disponibles antes de decidir si conviene un requerimiento de pago, una reclamación de cantidades o, en su caso, valorar también la resolución del arrendamiento.

Si existe un inquilino moroso o una deuda acumulada, un análisis jurídico previo puede ayudar a elegir la vía más eficaz y a reducir errores desde el inicio.