Fianza de alquiler y devolución

Qué es la fianza de alquiler y qué cubre realmente

El artículo 36 LAU establece la fianza legal obligatoria en los arrendamientos urbanos. En vivienda habitual, equivale a una mensualidad de renta; en usos distintos de vivienda, a dos mensualidades. Su finalidad no es funcionar como último mes de alquiler ni como pago automático de cualquier concepto, sino servir como garantía frente a posibles obligaciones incumplidas.

Conviene distinguir esta fianza legal de otras garantías adicionales en el alquiler, como depósito adicional, aval bancario o seguro. Estas garantías pueden pactarse válidamente dentro de los límites legales aplicables, pero no se confunden con la fianza del artículo 36 LAU. Cada una tendrá el alcance que resulte de la ley y del contrato de alquiler.

Qué cubre realmente la fianza dependerá del incumplimiento que se alegue y de la prueba disponible: desperfectos más allá del desgaste por uso ordinario, rentas pendientes, suministros impagados o daños acreditados. No todo puede descontarse sin más, ni toda retención queda justificada por la sola existencia de una discrepancia.

Cuándo debe devolverse la fianza del alquiler

Una vez producida la entrega de llaves y recuperada la posesión por el arrendador, habrá que revisar si existen cantidades pendientes o daños imputables al inquilino. El artículo 36 LAU dispone que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido debe devolverse al final del arriendo, y que devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de llaves sin que se haya hecho efectiva esa restitución, siempre en los términos legalmente aplicables.

Por eso, cuando alguien pregunta cuánto tardan en devolver la fianza, la respuesta prudente es que dependerá de si el arrendador necesita comprobar suministros, estado de la vivienda, inventario o recibos pendientes. No obstante, si corresponde devolverla total o parcialmente, conviene hacerlo con soporte documental y sin demoras innecesarias.

En qué casos el arrendador puede retener toda o parte de la fianza

La retención de la fianza puede plantearse si existen incumplimientos acreditables del arrendatario, pero no hay una lista cerrada en la LAU que permita descontar automáticamente cualquier concepto. Habrá que valorar el contrato, el inventario, el estado de la vivienda al inicio y al final, y los justificantes disponibles.

• Rentas o cantidades asimiladas pendientes.
• Suministros no abonados si contractualmente correspondían al inquilino.
• Desperfectos que excedan del desgaste por uso ordinario.
• Falta de limpieza o retirada de enseres, si genera un coste real y acreditado.

No suele ser suficiente una afirmación genérica del arrendador. Si se pretende descontar una cantidad, conviene poder explicar su origen, su importe y su relación con un incumplimiento concreto.

Cómo acreditar daños, deudas o desperfectos al terminar el contrato

En la práctica, muchas reclamaciones sobre la devolución de la fianza del alquiler se ganan o se pierden por la prueba. Tanto arrendador como inquilino deberían conservar documentación clara desde el inicio hasta el fin del contrato.

Documentación útil

• Contrato de arrendamiento y anexos.
• Inventario firmado, si existe.
• Fotografías o vídeo del estado de la vivienda.
• Lecturas y recibos de suministros.
• Justificantes de pago de renta.
• Acta o documento de entrega de llaves.
• Presupuestos, facturas o informes sobre reparaciones.

Si se discuten daños, habrá que diferenciar entre deterioro por uso normal y desperfectos imputables. Esa distinción puede depender del tiempo de ocupación, del estado inicial, del tipo de elemento afectado y de si existe prueba bastante.

Qué puede hacer el inquilino si no le devuelven la fianza

Si el arrendador no devuelve la fianza o retiene una parte sin explicación suficiente, el inquilino puede solicitar una liquidación detallada por escrito y pedir copia de los justificantes. Muchas controversias se resuelven al contrastar contrato, inventario, fotografías y recibos.

Si no hay acuerdo, puede valorarse una reclamación extrajudicial y, en su caso, estudiar acciones judiciales. El resultado dependerá de la documentación, de la cuantía discutida y de cómo se acredite el incumplimiento o la falta de él. El Código Civil puede servir como marco complementario en materia de obligaciones, cumplimiento y prueba, pero la regulación específica de la fianza en arrendamientos urbanos se encuentra en la LAU.

Una duda habitual es cuándo se devuelve la fianza del alquiler: si no hay daños ni deudas pendientes, conviene que la restitución se haga de forma ágil tras la finalización del contrato y la entrega de llaves.

Errores frecuentes sobre la fianza y la devolución

• Pensar que la fianza sustituye automáticamente al último mes de renta.
• Creer que cualquier daño menor permite retenerla íntegramente.
• Confundir la fianza legal con un depósito de garantía adicional.
• No documentar el estado de la vivienda al inicio y al final.
• Asumir que toda reclamación prosperará sin prueba suficiente.