Cómo reclamar daños al inquilino

Saber cómo reclamar daños al inquilino exige distinguir bien entre el desgaste normal por el uso y los desperfectos imputables al arrendatario. No todo daño visible en una vivienda alquilada es jurídicamente reclamable: habrá que revisar el contrato, el estado previo del inmueble y, sobre todo, la prueba disponible.

En términos prácticos, para reclamar desperfectos al inquilino conviene comprobar si se trata de daños por mal uso, reunir fotografías, inventario, facturas o presupuestos y valorar si procede compensarlos con la fianza o reclamarlos aparte. La clave está en acreditar qué se entregó, qué se devolvió y por qué ese deterioro no responde al uso ordinario.

La base jurídica principal suele encontrarse en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el Código Civil. En particular, el artículo 21 LAU ayuda a diferenciar conservación y reparaciones en un alquiler, mientras que los artículos 1563 y 1564 del Código Civil sirven para valorar si los deterioros son imputables al arrendatario o responden al tiempo y al uso normal.

Cuándo se pueden reclamar daños al inquilino

Se pueden reclamar daños cuando exista un deterioro que no sea consecuencia del uso ordinario y pueda imputarse al arrendatario. El artículo 1563 del Código Civil establece que el arrendatario responde del deterioro o pérdida que tenga la cosa arrendada, salvo que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Por el contrario, el artículo 1564 del Código Civil excluye la responsabilidad por el deterioro causado solo por el tiempo o por causa inevitable.

Además, el artículo 21 LAU distingue entre las obras de conservación necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, que corresponden en principio al arrendador, y las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste por el uso ordinario, que recaen sobre el arrendatario. Esa diferencia es importante: una cosa es una pequeña reparación derivada del uso normal y otra un daño por mal uso del inquilino.

Si el problema deriva de daños dolosos o de obras no consentidas que alteren la vivienda, puede ser relevante también el artículo 27.2.d LAU, que contempla la resolución del contrato en esos supuestos. Aun así, en cada caso conviene analizar si realmente concurren esos hechos y qué documentación los acredita.

Qué daños no suelen poder imputarse al arrendatario

No suelen poder imputarse al arrendatario los deterioros propios del paso del tiempo, del envejecimiento de materiales o del uso normal de la vivienda. Aquí encajan, según el caso, el desgaste de pintura tras años de ocupación, el uso ordinario de persianas, grifos o electrodomésticos antiguos, o la pérdida de brillo de superficies por simple utilización habitual.

También puede haber supuestos discutibles: una tarima rayada, una encimera dañada, una puerta hinchada por humedad o una pared con múltiples agujeros. En estos casos, la reclamación dependerá mucho de la prueba del estado inicial, del tiempo de duración del arriendo, del inventario del alquiler y de si el daño excede claramente del desgaste normal alquiler.

En otras palabras, no todo desperfecto es automáticamente indemnizable. Habrá que valorar si el daño deriva de conservación, de pequeña reparación por uso ordinario, de un defecto previo o de un comportamiento negligente o anómalo del inquilino.

Qué pruebas conviene reunir para reclamar desperfectos

Para reclamar desperfectos al inquilino, la prueba del estado de la vivienda resulta decisiva. Cuanto mejor documentado esté el antes y el después, más opciones habrá de sostener la reclamación.

• Revisar el contrato y el inventario del alquiler.
• Aportar acta de entrega o devolución, si existe.
• Conservar fotografías o vídeos fechados del estado inicial y final.
• Solicitar presupuestos y facturas para cuantificar el daño.
• Valorar una pericial si el origen del daño o su alcance son discutidos.
• Comunicar la reclamación por un medio fehaciente.

En los daños en vivienda alquilada no basta con afirmar que algo está roto: conviene identificar qué se ha dañado, cuánto cuesta repararlo y por qué se atribuye al arrendatario. Si falta esa conexión entre daño, causa y cuantía, la reclamación puede debilitarse.

Se pueden descontar los daños de la fianza

La fianza puede servir para cubrir daños acreditados en la vivienda, siempre que no respondan al uso ordinario ni al mero paso del tiempo. En la práctica, el arrendador suele retener total o parcialmente la fianza alquiler daños cuando puede justificar que existen desperfectos imputables al inquilino y cuantificarlos de forma razonable.

Ahora bien, conviene actuar con prudencia: no todo lo que se descuenta de la fianza queda automáticamente validado. Si el arrendatario discute la imputación, habrá que valorar el contrato, el inventario, las fotos y las facturas. Por eso, lo aconsejable es detallar por escrito los daños, su coste y la razón de la retención.

Si el importe de los desperfectos supera la fianza, puede plantearse una reclamación adicional, pero dependerá de la documentación disponible y de la capacidad para probar que se trata de daños por mal uso del inquilino.

Qué hacer si el inquilino no paga los desperfectos

Si el inquilino no paga los daños reclamados, lo primero suele ser formular una reclamación escrita y documentada, indicando los desperfectos, su importe y la base de la imputación. Ese paso puede ayudar a cerrar el conflicto sin necesidad de ir más allá.

Si no hay acuerdo y se inicia una reclamación judicial, habrá que valorar la cuantía, el contenido del contrato de alquiler y la solidez de la prueba. No existe una solución automática por el mero hecho de que haya daños visibles: la viabilidad dependerá de poder acreditar que no son desgaste normal, que el arrendatario responde de ellos y que el coste reclamado está justificado.

Cuando además existan obras inconsentidas o daños dolosos, conviene revisar si, junto a la reclamación económica, puede tener relevancia lo previsto en el artículo 27.2.d LAU en relación con la continuidad o resolución del contrato.

Errores habituales al reclamar daños en una vivienda alquilada

• Confundir desgaste normal con daño indemnizable.
• No disponer de inventario, fotos o acta de entrega.
• Reclamar importes sin presupuestos o facturas.
• Atribuir al inquilino averías que pueden deberse a antigüedad, vicio previo o falta de conservación.
• Retener la fianza sin explicar con claridad qué daño se compensa y por qué.

En resumen, reclamar daños al arrendatario puede ser viable, pero exige una valoración cuidadosa. La idea principal es sencilla: solo suelen prosperar los desperfectos que exceden del uso ordinario y pueden probarse.

Antes de actuar, conviene revisar bien la documentación, cuantificar el daño y evitar confundir el deterioro propio del tiempo con un incumplimiento del inquilino. Si tienes dudas sobre la prueba o sobre si procede usar la fianza o reclamar aparte, puede ser buen momento para solicitar asesoramiento jurídico y enfocar la reclamación con mayor seguridad.