Incumplimiento del contrato de alquiler

El incumplimiento del contrato de alquiler no es una única situación, sino un conjunto de supuestos en los que una de las partes deja de cumplir una obligación del arrendamiento. En España, conviene distinguir qué obligación se ha incumplido, qué dice el contrato y si estamos ante un arrendamiento de vivienda o para uso distinto de vivienda, porque las consecuencias no son idénticas en todos los casos.

La referencia principal es la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, especialmente su artículo 27, en relación con el Código Civil. Aun así, no todo incumplimiento produce la resolución contractual ni genera los mismos efectos: habrá que valorar la gravedad, el contenido de la cláusula aplicable, la prueba disponible y las comunicaciones entre las partes.

Qué se considera incumplimiento del contrato de alquiler

De forma resumida, hay incumplimiento del contrato de alquiler cuando arrendador o inquilino no cumplen una obligación legal o pactada válida del arrendamiento urbano. Esa obligación puede venir directamente de la LAU, del Código Civil o del propio contrato, siempre dentro de los límites del artículo 1255 del Código Civil sobre autonomía de la voluntad.

En arrendamientos de vivienda, el artículo 27 LAU prevé causas de resolución por incumplimiento de las partes. Entre los ejemplos más habituales están el impago del alquiler, la falta de pago de cantidades asumidas, el subarriendo o cesión inconsentidos cuando no procedan, la realización de daños dolosos u obras no consentidas, actividades molestas o ilícitas, o la falta de realización por el arrendador de reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

En los arrendamientos para uso distinto de vivienda, además de la LAU, el peso del contrato suele ser mayor. Por eso, cuando se habla de incumplimiento del contrato de arrendamiento, no basta con invocar una fórmula general: hay que revisar la obligación concreta, la cláusula aplicable y si el incumplimiento es suficientemente relevante.

Qué obligaciones pueden incumplir el inquilino y el arrendador

Las obligaciones del inquilino suelen centrarse en pagar la renta y, en su caso, otras cantidades pactadas; usar la finca conforme a lo convenido; permitir determinadas reparaciones necesarias; y devolver el inmueble en el estado exigible al terminar el contrato, descontando el desgaste por uso ordinario. También puede haber incumplimiento si se destina la vivienda a un uso distinto al pactado o se ejecutan obras sin autorización cuando esta sea exigible.

Por su parte, entre las obligaciones del arrendador destacan la entrega del inmueble y la conservación en condiciones de servir al uso pactado, dentro del marco legal aplicable. En vivienda, si no atiende reparaciones necesarias, si perturba el uso del inmueble o si impide de hecho el disfrute pacífico, puede existir incumplimiento. Ahora bien, habrá que analizar si la incidencia era realmente imputable al arrendador, si fue comunicada correctamente y si existía margen razonable para solucionarla.

Además, pueden existir pactos válidos sobre gastos, mantenimiento, uso de anejos o distribución de determinadas cargas. No todo lo que figure en el contrato será exigible sin más: conviene revisar si esa cláusula es aplicable al tipo de arrendamiento y si respeta los límites legales.

Cuándo puede valorarse la resolución del contrato

La resolución del contrato de alquiler puede valorarse cuando el incumplimiento sea jurídicamente relevante y esté suficientemente acreditado. En vivienda, el artículo 27 LAU es la referencia principal para examinar si concurre una causa resolutoria. En paralelo, el artículo 1124 del Código Civil puede ayudar a entender la facultad de resolver en las obligaciones recíprocas, sin desplazar el régimen específico de la LAU.

No cualquier incidencia permite extinguir el contrato. Dependerá de la gravedad del incumplimiento, de si ha existido requerimiento previo, del tiempo transcurrido, de la conducta de ambas partes y de la prueba. En algunos supuestos podrá interesar exigir el cumplimiento; en otros, reclamar daños y perjuicios conforme a los artículos 1101 y siguientes del Código Civil, si concurren sus requisitos; y en otros, valorar la resolución contractual.

Por ejemplo, el impago de renta suele tener un tratamiento muy distinto al de una discrepancia menor sobre mantenimiento ordinario. Del mismo modo, una obra inconsentida o un uso prohibido pueden tener mayor relevancia que un incumplimiento accesorio, pero siempre habrá que examinar el caso concreto.

Cómo conviene documentar y reclamar el incumplimiento

Antes de reclamar, conviene construir bien la prueba del incumplimiento. En la práctica, esto puede marcar la diferencia entre una reclamación sólida y una difícil de sostener si se inicia una reclamación judicial.

• Contrato firmado y anexos, incluido inventario si existe.
• Recibos, transferencias, facturas y justificantes de pago o impago.
• Comunicaciones entre las partes: correo electrónico, mensajes o burofax.
• Fotos, vídeos, partes técnicos o presupuestos sobre daños o reparaciones.
• Constancia de incidencias previas y de si hubo requerimiento previo.

No existe una única forma válida de reclamar en todo supuesto. A veces será útil un requerimiento fehaciente para pedir pago, cese de la conducta o reparación; en otras, habrá que revisar la acción más adecuada según el contrato de alquiler y el incumplimiento. Lo importante es que la reclamación sea coherente con la obligación incumplida y con la documentación disponible.

Qué revisar antes de iniciar acciones legales

Antes de dar el paso, conviene analizar al menos estos puntos:

• Qué obligación concreta se ha incumplido y si nace de la ley o del contrato.
• Si el arrendamiento es de vivienda o para uso distinto de vivienda.
• Si el incumplimiento es esencial o de menor entidad.
• Qué prueba existe y qué comunicaciones previas se han realizado.
• Qué resultado se persigue: cobro, cumplimiento, cese de la conducta, daños o resolución contractual.

En conclusión, el incumplimiento del contrato de alquiler exige un análisis jurídico concreto: no todo incumplimiento permite resolver, ni todas las cláusulas producen los mismos efectos. La LAU ofrece el marco principal, pero el contrato, la gravedad del hecho y la prueba disponible serán decisivos.

Si existe conflicto, el siguiente paso razonable suele ser revisar el contrato, reunir recibos y comunicaciones, y valorar con criterio jurídico qué opción encaja mejor antes de reclamar.