Quién paga las reparaciones en alquiler

Quién paga las reparaciones en alquiler según la LAU

La referencia principal en España es la Ley de Arrendamientos Urbanos. En los arrendamientos de vivienda, el artículo 21 LAU establece que el arrendador debe realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.

Ese mismo precepto añade que las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste derivado del uso ordinario corresponden al inquilino. La dificultad práctica suele estar en distinguir entre conservación y pequeño mantenimiento. Además, el artículo 4 LAU obliga a analizar si se trata de arrendamiento de vivienda o de uso distinto, porque en estos últimos el margen de pacto puede ser mayor y puede afectar a los derechos del inquilino en un alquiler.

Cuando haya dudas, no basta con mirar qué elemento se ha roto: habrá que valorar si afecta a la habitabilidad, si el daño deriva de antigüedad, defecto previo, uso normal o mal uso, y qué documentos existen para acreditarlo.

Qué reparaciones suele asumir el casero

El arrendador suele asumir las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda alquilada cuando afectan a su habitabilidad o al uso pactado. Esto puede incluir, según el caso y la causa, averías de la caldera por antigüedad, humedades estructurales, problemas en la instalación eléctrica, fontanería general, cisternas que dejan de funcionar por desgaste, o sustitución de electrodomésticos incluidos en el arrendamiento si fallan por obsolescencia o defecto interno.

También puede corresponder al casero reparar persianas, grifos, enchufes o cerraduras cuando la avería no proceda de un uso incorrecto, sino del desgaste del tiempo o de un defecto del propio elemento. En cambio, si se acredita una rotura por golpe, manipulación inadecuada o falta de cuidado, la reclamación puede dirigirse al abogado incumplimiento del arrendador.

En los arrendamientos para uso distinto de vivienda, el reparto puede depender más intensamente del pacto contractual, por lo que la lectura del contrato es todavía más importante.

Qué pequeñas reparaciones puede asumir el inquilino

Las pequeñas reparaciones alquiler son, en principio, las derivadas del desgaste por el uso ordinario y de escasa entidad económica o técnica. Aquí pueden encajar, según las circunstancias, cambiar una bombilla, sustituir una tapa de enchufe, arreglar un pomo, una cuerda de persiana o un grifo que gotea por uso normal.

Ahora bien, no toda avería doméstica es una pequeña reparación. Una caldera averiada en invierno, una humedad persistente o una instalación eléctrica defectuosa no deberían calificarse sin más como mantenimiento ordinario. La causa del daño y su impacto real son determinantes.

• Pintura: puede depender del estado inicial, del tiempo transcurrido y de si hay daños anómalos.
• Cerraduras: si se cambia por pérdida de llaves o mal uso, puede imputarse al inquilino; si falla el mecanismo por antigüedad, habrá que valorarlo.
• Electrodomésticos: si estaban incluidos en inventario y fallan por desgaste, no siempre corresponde pagarlos al arrendatario.

Cómo influye el contrato y cuándo hay que revisar la causa de la avería

El contrato importa, pero no sustituye el análisis jurídico completo. En vivienda, habrá que comprobar si la cláusula encaja con la LAU y con el reparto legal básico entre conservación y pequeñas reparaciones. En muchos conflictos sobre quién paga una avería en un alquiler, el resultado depende menos del nombre de la cláusula y más de la prueba sobre el origen del problema.

Conviene revisar: contrato, inventario de entrada, estado de entrega, comunicaciones entre las partes, facturas, presupuestos e informes técnicos. Si el inquilino afronta una reparación urgente para evitar un daño mayor, el artículo 21 LAU puede ser relevante, pero es recomendable acreditar la necesidad, el aviso previo al arrendador cuando sea posible y el coste efectivamente soportado.

Qué hacer si casero e inquilino no se ponen de acuerdo

Lo más prudente es comunicar la incidencia por escrito, describir la avería, pedir solución en un plazo razonable y conservar fotos, vídeos, presupuestos y facturas. Si existe discusión sobre si se trata de conservación o de desgaste ordinario, puede ser útil un informe técnico.

Como criterio práctico, para determinar quién paga las reparaciones en alquiler no basta con identificar quién usa el elemento averiado: hay que valorar habitabilidad, desgaste ordinario, antigüedad, posible mal uso y contrato. Si hay conflicto o duda sobre la reclamación de gastos, conviene una revisión jurídica del contrato y de la documentación antes de reclamar o rechazar el pago.