Finalizar contrato de alquiler

Finalizar contrato de alquiler no es una única figura jurídica. En España, esa expresión puede referirse al vencimiento del plazo y su no renovación, al desistimiento del inquilino, a la resolución del contrato por incumplimiento o a la extinción por acuerdo o por causas pactadas o legales. Por eso, antes de dar por terminado un arrendamiento, conviene identificar cuál es el supuesto aplicable y qué exige la Ley de Arrendamientos Urbanos o el propio contrato.

En arrendamientos de vivienda, el marco principal es la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos y, de forma complementaria, el Código Civil. En locales u otros arrendamientos para uso distinto de vivienda, el régimen puede variar y habrá que revisar con más detalle lo pactado.

Qué significa finalizar un contrato de alquiler y qué supuestos conviene distinguir

Jurídicamente, no es lo mismo no renovar contrato de alquiler al llegar su vencimiento que resolver el contrato por incumplimiento o que ejercitar el desistimiento del inquilino. Cada vía tiene requisitos y efectos distintos.

• Vencimiento y no renovación: se produce cuando el contrato llega a su término y, según el caso, no opera una prórroga legal o una de las partes comunica su voluntad de no continuar. En vivienda, conviene contextualizarlo con los artículos 9 y 10 LAU.
• Desistimiento del arrendatario: en vivienda, el artículo 11 LAU permite al inquilino desistir una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que lo comunique con una antelación mínima de treinta días.
• Resolución por incumplimiento: el artículo 27 LAU contempla causas que pueden justificar la resolución del contrato, tanto para arrendador como para arrendatario.
• Otras causas pactadas o legales: algunas consecuencias dependen del contrato y de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil, siempre dentro de los límites legales.

Cuándo puede terminar el alquiler por vencimiento, desistimiento o incumplimiento

En el contrato de alquiler de vivienda, la duración mínima y las prórrogas legales pueden depender de la fecha del contrato y de si el arrendador es persona física o jurídica. Por eso, para saber si procede el fin del contrato de alquiler por vencimiento, hay que revisar el texto contractual y el encaje de los artículos 9 y 10 LAU vigentes para ese arrendamiento.

Si lo que se pretende es que el inquilino deje la vivienda antes del vencimiento, no se habla de no renovación, sino de desistimiento del inquilino. El artículo 11 LAU lo permite tras seis meses de contrato, con preaviso alquiler de al menos treinta días. Además, puede haberse pactado una indemnización a favor del arrendador, por lo que conviene revisar la cláusula concreta y su redacción.

Distinto es el caso de la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento. El artículo 27 LAU recoge, entre otras, causas como la falta de pago de renta o fianza, el subarriendo inconsentido cuando sea exigible consentimiento, la realización de daños dolosos o actividades no consentidas. También el arrendatario puede instar la resolución en determinados supuestos, por ejemplo si el arrendador incumple obligaciones de conservación que le correspondan.

Qué preaviso, documentos y pruebas conviene revisar antes de dar por terminado el contrato

Antes de terminar contrato de alquiler, conviene revisar al menos cuatro cuestiones: el contrato firmado, la fecha exacta de inicio, las comunicaciones previas y la forma de acreditar la entrega de la vivienda.

• El plazo contractual y sus posibles prórrogas.
• La existencia de cláusulas de preaviso compatibles con la ley o de pactos sobre indemnización.
• La comunicación por escrito, preferiblemente por un medio que permita acreditar contenido y fecha.
• Inventario, fotos, estado de la vivienda, recibos y justificantes de pago.

Un error frecuente es confundir desistimiento con resolución por incumplimiento, o pensar que basta con entregar las llaves sin más. Si después surge una reclamación, la prueba documental puede ser decisiva para acreditar cuándo y cómo se extinguió el alquiler.

Qué efectos prácticos puede tener finalizar el contrato: llaves, fianza, rentas y estado de la vivienda

Cuando se comunica la finalización, no solo importa la causa jurídica, sino también cómo se documenta el cierre. Lo habitual es dejar constancia de la entrega de llaves, la fecha efectiva de desocupación y el estado de la vivienda.

En cuanto a la fianza, su devolución puede depender de que no existan rentas pendientes, suministros sin regularizar o desperfectos imputables al arrendatario distintos del desgaste por uso ordinario. También conviene comprobar si existen garantías adicionales pactadas.

Si hay discrepancias sobre daños o cantidades, puede ser útil firmar un documento de entrega con lecturas de suministros, fotografías y observaciones de ambas partes. Eso no evita cualquier conflicto, pero ayuda a acotar qué se discute realmente.

Qué hacer si arrendador e inquilino no están de acuerdo sobre el fin del contrato

Si una parte entiende que el arrendamiento ha terminado y la otra lo niega, lo primero suele ser ordenar la documentación: contrato, anexos, comunicaciones, justificantes de pago y prueba de entrega o posesión de la vivienda. A partir de ahí, habrá que valorar si el conflicto se refiere al plazo, al preaviso, a una indemnización, a rentas pendientes o a daños.

En algunos casos puede ser posible alcanzar un acuerdo por escrito sobre la fecha de salida, la liquidación de cantidades y la devolución de la fianza. Si no hay acuerdo y se inicia una reclamación, el análisis jurídico dependerá del supuesto concreto y de la prueba disponible.

En resumen, finalizar contrato de alquiler exige distinguir bien entre vencimiento, desistimiento, resolución por incumplimiento o acuerdo entre las partes. Revisar contrato, plazos y comunicaciones es el paso clave para evitar errores. Si hay dudas o conflicto, conviene documentar bien el fin del arrendamiento y pedir una revisión jurídica antes de actuar.