Rescindir contrato de arrendamiento

Hablar de rescindir contrato de arrendamiento es habitual, pero jurídicamente esa expresión puede referirse a situaciones distintas. No es lo mismo el desistimiento del inquilino, la resolución por incumplimiento, la terminación por vencimiento del plazo o la extinción por mutuo acuerdo.

La consecuencia práctica es importante: no todas estas formas de poner fin al alquiler tienen el mismo régimen legal. En España conviene partir de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, de forma complementaria, del Código Civil, especialmente cuando haya que revisar lo pactado en el contrato o valorar un incumplimiento.

Qué significa rescindir un contrato de arrendamiento

En lenguaje común, “rescindir” suele usarse como sinónimo de terminar contrato de alquiler. Sin embargo, desde un punto de vista jurídico conviene distinguir al menos cuatro escenarios.

• Desistimiento del arrendatario: el inquilino decide finalizar el arrendamiento antes de tiempo, en los supuestos que permite la ley o el contrato.
• Resolución por incumplimiento: una parte pretende extinguir el contrato porque la otra ha incumplido sus obligaciones.
• Finalización por vencimiento: el contrato termina al agotarse su duración, si procede conforme a la LAU y a lo pactado.
• Extinción por mutuo acuerdo: arrendador e inquilino pactan poner fin al alquiler en una fecha y condiciones concretas.

En arrendamientos de vivienda, la LAU regula expresamente algunos supuestos, como el desistimiento del inquilino o la resolución por incumplimiento. En arrendamientos para uso distinto de vivienda, como locales, oficinas o naves, cobra todavía más relevancia lo pactado, dentro del marco general de la libertad de pactos del art. 1255 del Código Civil.

Cuándo puede terminar el contrato el inquilino

Si se trata de vivienda habitual, el art. 11 LAU permite al arrendatario desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Además, las partes pueden pactar en el contrato una indemnización para el caso de desistimiento, en los términos que prevé ese precepto.

Por tanto, aquí hay que separar tres planos: lo que la ley prevé de forma expresa, lo que puede pactarse válidamente y lo que habrá que acreditar. Por ejemplo, el preaviso y el momento a partir del cual puede desistirse vienen de la ley; la posible indemnización pactada dependerá del contrato; y la eficacia de la comunicación conviene documentarla bien.

En arrendamientos para uso distinto de vivienda, la LAU no establece una regla equivalente al art. 11 para el desistimiento del inquilino. En estos casos, normalmente dependerá del contrato y, en su defecto, habrá que valorar la aplicación de las normas generales y la documentación disponible.

Si el inquilino quiere finalizar contrato de alquiler de forma ordenada, suele ser recomendable revisar: duración, cláusulas de desistimiento, preavisos, rentas pendientes, estado de la vivienda o local y forma de entrega de llaves.

Cuándo puede resolver el contrato el arrendador

En vivienda, el art. 27 LAU contempla supuestos de resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento. Entre ellos, destaca la falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas, pero también pueden entrar otros incumplimientos previstos legalmente, como la subarriendo o cesión inconsentidos cuando sean contrarios a la ley o al contrato, la realización de daños dolosos o ciertas actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Fuera de los supuestos específicos de la LAU, en contratos con obligaciones recíprocas puede ser relevante el art. 1124 del Código Civil, que permite pedir la resolución por incumplimiento, aunque su aplicación concreta dependerá del caso y de cómo se haya articulado el conflicto.

En locales y otros arrendamientos para uso distinto de vivienda, la revisión del contrato es todavía más importante. Muchas veces las causas de resolución, los plazos de preaviso y las consecuencias económicas están desarrolladas por cláusulas específicas, siempre dentro de los límites legales.

Qué puede pactarse en el contrato y qué conviene revisar

La libertad de pactos del art. 1255 CC permite a las partes fijar muchas cuestiones, siempre que no sean contrarias a la ley, la moral o el orden público. Pero esa libertad no desplaza las normas imperativas que sí resulten aplicables, especialmente en arrendamientos de vivienda.

• Cláusulas sobre preaviso y forma de comunicación.
• Posible indemnización pactada por desistimiento, si la ley lo permite.
• Consecuencias por incumplimiento del arrendamiento.
• Inventario, estado del inmueble y criterios para valorar desperfectos.
• Tratamiento de suministros, rentas pendientes y devolución de fianza.

Antes de dar por terminado el alquiler, conviene revisar también anexos, recibos, comunicaciones previas y cualquier modificación posterior del contrato.

Cómo documentar correctamente la finalización del arrendamiento

Aunque no exista una fórmula única válida para todos los casos, suele ser útil dejar constancia escrita de la voluntad de poner fin al contrato y de la fecha efectiva de salida. Según la situación, puede ser recomendable una comunicación fehaciente, por ejemplo mediante burofax, especialmente si puede surgir controversia.

• Escrito de preaviso o acuerdo de extinción firmado por ambas partes.
• Acta o documento de entrega de llaves.
• Lectura de contadores y justificantes de suministros, si procede.
• Reportaje fotográfico del estado de la vivienda o local.
• Liquidación provisional de cantidades pendientes.

Si después surge una discrepancia sobre rentas, daños o fianza, esa documentación puede resultar decisiva si se inicia una reclamación judicial.

Errores frecuentes al rescindir un contrato de arrendamiento

• Usar “rescindir” sin distinguir si se trata de desistir, resolver por incumplimiento o simplemente dejar vencer el contrato.
• No comprobar si el arrendamiento es de vivienda o de uso distinto, porque el régimen legal puede cambiar.
• Dar por hecho que cualquier salida anticipada permite exigir penalizaciones sin revisar el contrato y la ley aplicable.
• No documentar bien el preaviso, la salida o la entrega de llaves.
• Confundir desperfectos con desgaste por uso ordinario, cuestión que suele depender de la prueba y del caso concreto.

En resumen, rescindir contrato de arrendamiento puede significar cosas distintas: desistir es la decisión del inquilino de poner fin al contrato en los términos legales o pactados; resolver suele vincularse al incumplimiento de la otra parte; y terminar el contrato puede obedecer simplemente a su vencimiento o a un acuerdo entre arrendador e inquilino. Antes de actuar, conviene revisar el contrato, las comunicaciones y las pruebas disponibles. Si tienes dudas sobre qué figura encaja en tu caso, el siguiente paso razonable es solicitar una revisión jurídica del contrato y de la documentación para valorar la opción más segura.