Reclamar desperfectos al inquilino

Reclamar desperfectos al inquilino en España puede ser viable cuando el arrendador acredita que el deterioro no responde al mero uso normal de la vivienda, sino a un daño imputable al arrendatario. La clave práctica suele estar en distinguir entre desgaste por uso ordinario, pequeñas reparaciones y daños por mal uso, así como en reunir prueba suficiente antes de retener cantidades o plantear una reclamación.

Desde el punto de vista jurídico, conviene partir de la Ley de Arrendamientos Urbanos y del Código Civil, pero sin simplificaciones: no todo desperfecto puede cargarse al inquilino, y tampoco la fianza cubre automáticamente cualquier incidencia. Habrá que valorar el contrato, el inventario, el estado de entrega y la prueba del daño.

Cuándo se pueden reclamar desperfectos al inquilino

En términos breves, el arrendador puede reclamar desperfectos al inquilino cuando el daño excede del desgaste normal derivado del uso ordinario y puede atribuirse al arrendatario. Si además el deterioro es grave o existen obras no consentidas, incluso puede valorarse la resolución del contrato conforme al art. 27.2.d de la LAU.

El marco principal está en el art. 21 LAU, que distingue entre las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, normalmente a cargo del arrendador, y las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste derivado del uso ordinario, que corresponden al arrendatario. Junto a ello, el art. 1561 CC establece que el inquilino debe devolver la finca tal como la recibió, salvo lo que se haya menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Por tanto, la reclamación puede encajar cuando hay daños en piso alquilado que no responden al paso del tiempo: roturas evitables, deterioros por negligencia, elementos arrancados, suciedad extrema con coste de reposición o daños por mal uso. Si existe incumplimiento contractual y perjuicio económico acreditable, también podría valorarse la aplicación del art. 1101 CC en materia de daños y perjuicios, siempre que el caso lo justifique.

Cómo distinguir entre desgaste normal y daños imputables al arrendatario

Esta distinción suele ser el centro del conflicto. El desgaste por uso ordinario comprende el envejecimiento lógico de la vivienda por el paso del tiempo y un uso normal: pintura ajada tras años de ocupación, pequeños roces, cierto desgaste de mecanismos o elementos consumibles.

En cambio, pueden considerarse daños imputables al inquilino los deterioros anómalos o evitables: puertas rotas por golpes, encimeras quemadas, sanitarios quebrados, electrodomésticos dañados por uso inadecuado o agujeros, arrancamientos y alteraciones no consentidas. También conviene separar estas situaciones de las reparaciones estructurales o de conservación, que no deben trasladarse al arrendatario por el solo hecho de aparecer durante el alquiler.

Además, el art. 1563 CC contiene una presunción sobre el deterioro o pérdida de la cosa arrendada, salvo prueba en contrario. Aun así, en la práctica no basta con invocar esa previsión de forma aislada: habrá que analizar el estado inicial, el tiempo de uso, la antigüedad de los elementos y si el daño deriva realmente del incumplimiento del arrendatario.

Qué documentación conviene revisar y acreditar

Antes de reclamar, lo más prudente es documentar bien la devolución de la vivienda y la prueba del daño. Cuanta más claridad exista sobre el estado de entrega, menos margen habrá para una discusión posterior.

Documentos especialmente útiles

• Contrato de arrendamiento y cláusulas sobre conservación, pequeñas reparaciones o prohibición de obras.
• Inventario del alquiler firmado al inicio y, si existe, acta o documento de entrega al finalizar.
• Fotografías fechadas del antes y del después, preferiblemente claras y comparables.
• Facturas, presupuesto o informe técnico que permita cuantificar el coste de reparación o reposición.
• Mensajes o correos en los que el inquilino reconozca el deterioro, comunique incidencias o solicite autorización para actuaciones en la vivienda.

La prueba no solo debe mostrar que existen pequeños desperfectos o deterioros en la vivienda alquilada, sino también su causa probable y su alcance económico. Sin esa conexión, la reclamación puede debilitarse, especialmente si el elemento ya era antiguo o presentaba desgaste previo.

Qué pasos dar antes de reclamar y cómo valorar la vía judicial

Antes de iniciar un conflicto formal, suele ser recomendable revisar la documentación, cuantificar el daño con criterio y trasladar al inquilino una reclamación clara y razonada. Puede ser útil describir cada desperfecto, adjuntar fotografías, facturas y presupuesto, e indicar por qué se considera un daño por mal uso y no un desgaste normal.

Si no hay acuerdo, el arrendador puede valorar una reclamación extrajudicial y, en su caso, la vía judicial. No conviene presentar esta opción como automática: dependerá de la cuantía, de la solidez de la prueba, del contenido del contrato y de cómo se plantee el caso. Cuando los daños son graves o existen obras inconsentidas relevantes, además de reclamar su coste puede analizarse si concurre causa de resolución contractual conforme al art. 27.2.d LAU.

En importes moderados, a veces el punto decisivo no es tanto tener razón en abstracto como poder demostrarla de forma ordenada y suficiente. Por eso, antes de reclamar daños al arrendatario, conviene preparar bien el expediente.

Qué papel pueden tener la fianza, el inventario y el contrato

La fianza del alquiler puede tener relevancia práctica, pero no debe entenderse como un mecanismo que cubra automáticamente cualquier desperfecto. Para imputar cantidades por daños, habrá que revisar si el deterioro está acreditado, si excede del uso ordinario y si su coste es razonable y justificable.

El inventario del alquiler es especialmente valioso cuando incluye muebles, electrodomésticos o enseres, porque permite comparar el estado inicial y la devolución de la vivienda. A su vez, el contrato puede contener pactos útiles sobre comunicación de averías, conservación o reposición de determinados bienes, siempre dentro de los límites legales aplicables.

En definitiva, para reclamar desperfectos al inquilino no basta con apreciar un deterioro al final del arrendamiento. Lo prudente es comprobar si se trata de daños indemnizables, reunir prueba del daño y cuantificarlo con apoyo documental. Si el importe es relevante o el conflicto se complica, puede ser un buen siguiente paso revisar contrato, inventario, fotografías, facturas y buscar asesoramiento jurídico antes de decidir cómo actuar.