Reclamación de aval en alquiler

Qué significa realmente una reclamación de aval en alquiler

En la práctica, esta expresión puede abarcar varias situaciones: que el arrendador pretenda cobrar una garantía por impago de rentas, por daños en la vivienda alquilada o por otro incumplimiento contractual; que el inquilino discuta esa ejecución; o que se solicite la devolución del aval o de otras garantías al finalizar el contrato.

La ley sí regula directamente la fianza obligatoria en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Ese mismo precepto también permite pactar garantías adicionales en arrendamientos de vivienda, dentro de los límites legales. En cambio, cuando se firma un aval bancario o interviene un fiador en contrato de alquiler, su alcance dependerá en gran medida del texto contractual y de la documentación específica suscrita.

Aval bancario, fiador personal y fianza legal no son lo mismo

La fianza legal tiene un tratamiento propio en la LAU. El aval bancario alquiler y la fianza personal o reclamación frente al fiador suelen analizarse además desde la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil, siempre dentro de la ley, la moral y el orden público. Por eso, antes de hablar de reclamación, conviene identificar con precisión qué garantía existe realmente.

Qué conviene revisar antes de reclamar el aval o la garantía

Antes de reclamar garantía alquiler o de oponerse a una ejecución, lo más prudente es revisar la documentación completa. Muchas controversias nacen porque se usa la palabra “aval” de forma genérica, cuando el documento firmado establece límites, condiciones o responsables distintos.

• Contrato de arrendamiento y cláusula exacta de garantía.
• Documento de aval, póliza o compromiso del fiador.
• Resguardo bancario o certificado emitido por la entidad, si existe aval bancario.
• Requerimientos de pago, comunicaciones entre las partes y justificantes de impago.
• Inventario, fotografías y estado del inmueble al inicio y al final.
• Liquidación de cantidades pendientes y soporte de los daños alegados.

También habrá que comprobar si la garantía cubre solo rentas, si incluye suministros, desperfectos, costas o cualquier otro concepto. Esa delimitación no debe presumirse: hay que leerla y acreditarla.

Cómo encaja el aval en el contrato de alquiler y en la ley aplicable

En España, la base legal principal en arrendamientos urbanos es la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Su artículo 36 regula la fianza y contempla la posibilidad de pactar garantías adicionales en los arrendamientos de vivienda. Esa es la parte que la ley sí contempla de forma expresa.

Fuera de ese marco, el aval o garantía concreta puede apoyarse en el Código Civil, especialmente en materia de obligaciones y contratos. El artículo 1255 CC permite a las partes establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la ley, a la moral ni al orden público.

Por eso, la relación entre fianza y aval alquiler no es automática. La fianza legal existe por mandato de la LAU; el aval bancario, la intervención de un fiador o una garantía adicional en arrendamiento dependerán de cómo se hayan pactado y documentado.

Cuándo puede plantearse la reclamación y qué habrá que acreditar

Puede plantearse una reclamación cuando exista una deuda o un incumplimiento que, según el contrato y el documento de garantía, quede cubierto por esa garantía. Los supuestos habituales suelen ser el impago de rentas, cantidades asimiladas, daños acreditados en la vivienda o discrepancias al finalizar el contrato sobre la devolución de garantías en alquiler.

Qué suele ser necesario documentar

• La existencia válida del contrato y de la garantía.
• El incumplimiento contractual concreto.
• La cuantía reclamada y su justificación.
• La cobertura de ese concepto dentro del aval o de la fianza personal.
• Las comunicaciones previas o requerimientos realizados.

Si se inicia una reclamación, habrá que valorar caso por caso si procede dirigirse frente al arrendatario, frente al garante o frente a ambos, y en qué términos. No todos los avales funcionan igual ni todos los fiadores asumen idéntico nivel de responsabilidad.

Errores frecuentes al reclamar un aval en alquiler

• Confundir la fianza legal con cualquier otra garantía pactada.
• Pensar que la LAU regula expresamente todo aval en alquiler como una categoría única.
• Reclamar importes sin soporte documental suficiente.
• No revisar si la garantía tiene límites temporales, cuantitativos o materiales.
• Dar por hecho que el fiador responde igual que un aval bancario.
• Omitir requerimientos previos o una liquidación clara de la deuda.

Qué hacer si existe conflicto entre arrendador, inquilino y garante

Cuando surge conflicto, lo razonable es ordenar primero la documentación y reconstruir qué se pactó exactamente. En muchos casos, la clave no está en discutir de forma genérica sobre el “aval”, sino en analizar si el documento de garantía cubría el concepto reclamado, si el incumplimiento está acreditado y si la cuantía resulta proporcionada y justificable.

Tanto para reclamar como para defenderse, conviene revisar contrato, anexos, justificantes de impago, requerimientos, inventario, estado del inmueble y documento de garantía. Ese análisis previo permite valorar mejor si procede una reclamación de aval en alquiler, una oposición a su ejecución o una solicitud de devolución de la garantía al finalizar el arrendamiento.

En definitiva, no existe una respuesta única válida para todos los casos. La solución dependerá del tipo de garantía, de su redacción y de las pruebas disponibles. Antes de dar pasos formales, suele ser aconsejable examinar el caso concreto con criterio jurídico y documental.