Quién paga reparaciones en alquiler

La respuesta corta a quién paga reparaciones en alquiler en España es esta: el arrendador suele asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y el inquilino las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario. Ahora bien, no es una regla automática para cualquier avería en piso alquilado: habrá que valorar el origen del daño, el estado previo, la antigüedad del elemento, el contenido del contrato de alquiler y la prueba disponible.

En vivienda habitual, el punto de partida está en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que distingue entre obras de conservación a cargo del arrendador y pequeñas reparaciones por uso ordinario a cargo del arrendatario. Si además hay daños por mal uso, negligencia o falta de comunicación al casero, la solución puede cambiar.

Qué regla general se aplica a las reparaciones en un alquiler

La LAU establece, para los arrendamientos de vivienda en España, una regla de reparto bastante clara, aunque con matices. El arrendador e inquilino no asumen lo mismo: el propietario debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino; por su parte, el arrendatario soporta las pequeñas reparaciones que exija el desgaste normal por el uso ordinario.

Esto significa que no basta con preguntarse qué se ha roto, sino por qué se ha roto. No es igual una caldera que deja de funcionar por antigüedad que una persiana dañada por un uso brusco. Tampoco conviene presentar cualquier cláusula contractual como decisiva sin revisarla: el contrato puede concretar ciertos gastos de mantenimiento, pero no desplaza sin más el régimen legal cuando se trata de conservación de la vivienda.

Si el incumplimiento es relevante y se inicia una reclamación, puede entrar en juego el artículo 27 LAU, que regula causas de resolución del contrato, aunque su aplicación dependerá del caso concreto y de la entidad del incumplimiento.

Qué reparaciones suele asumir el arrendador

Como regla general, el arrendador debe asumir las reparaciones en vivienda de alquiler que sean necesarias para la conservación de la vivienda y para que siga siendo habitable. Aquí pueden entrar averías estructurales o de instalaciones básicas cuando no deriven del uso incorrecto del inquilino.

• Fallo de caldera o termo por antigüedad o defecto interno.
• Problemas en la instalación eléctrica o de fontanería no causados por mal uso.
• Humedades por filtraciones, defectos constructivos o averías de conducciones.
• Sustitución de elementos que llegan al final de su vida útil sin culpa del arrendatario.

Caldera, electrodomésticos y humedades

Si la caldera o un electrodoméstico incluido en el arrendamiento deja de funcionar por desgaste normal o defecto preexistente, normalmente habrá que valorar la responsabilidad del arrendador. En cambio, si el daño deriva de un uso inadecuado o de una falta de mantenimiento básico imputable al inquilino, la conclusión puede ser distinta. Con las humedades ocurre algo parecido: no es lo mismo una filtración de fachada que condensación por ventilación insuficiente, y la prueba del origen del daño suele ser decisiva.

Qué pequeñas reparaciones puede asumir el inquilino

El inquilino puede asumir las pequeñas reparaciones por uso ordinario, es decir, aquellas derivadas del desgaste normal de elementos de uso cotidiano. No depende solo del importe, sino también de la causa y de si se trata de un mantenimiento menor propio del uso de la vivienda alquilada.

• Cambio de bombillas o elementos consumibles.
• Ajustes menores en persianas, manivelas o grifos por uso ordinario.
• Arreglo de una cisterna si el problema es leve y no responde a una avería mayor.
• Pequeños desperfectos por uso en pintura o herrajes, según su alcance y causa.

Desperfectos por uso frente a daños por negligencia

Una cosa es el desgaste normal y otra los desperfectos por uso causados por descuido, golpes, manipulación incorrecta o falta de aviso. Si un problema empeora porque el arrendatario no comunicó la incidencia a tiempo, esa omisión puede influir en el reparto de los gastos de reparación.

Cómo valorar si la avería viene del uso, del desgaste o de un defecto previo

Para decidir quién debe pagar, conviene analizar varios criterios de forma conjunta. En muchas averías en piso alquilado, la discusión real no es jurídica sino probatoria: demostrar si existe defecto preexistente, desgaste normal o mal uso.

• Origen del daño: defecto interno, antigüedad, uso ordinario o actuación negligente.
• Antigüedad del elemento: no responde igual una instalación antigua que un aparato nuevo.
• Estado previo: inventario, fotografías y acta de entrega pueden resultar claves.
• Uso dado a la vivienda: el desgaste normal no equivale a abuso.
• Cláusulas del contrato: conviene revisarlas, pero sin dar por válido cualquier traslado de costes.
• Pruebas disponibles: avisos por escrito, facturas, informes técnicos y presupuesto de reparación.

Qué conviene revisar en el contrato y cómo documentar la incidencia

Ante una incidencia, lo más prudente es revisar el contrato de alquiler, el inventario y cualquier documento firmado al inicio del arrendamiento. Algunas cláusulas concretan obligaciones de mantenimiento de la vivienda alquilada o el uso de determinados aparatos, pero habrá que interpretarlas dentro del marco legal aplicable y según el tipo de avería.

Además, conviene documentar bien la comunicación al casero: fecha del aviso, descripción del problema, fotografías, vídeos, presupuesto o informe técnico si existe. Esa documentación puede ser importante si la reparación se discute después o si se inicia una reclamación judicial.

En la práctica, el error más habitual es pensar que todo lo que se rompe lo paga siempre una sola parte. No funciona así. La regla útil es esta: conservación y habitabilidad, en principio arrendador; pequeñas reparaciones por desgaste normal, en principio inquilino; daños por mal uso o falta de aviso, habrá que valorarlos según la causa y la prueba.

Si tienes dudas sobre unos gastos de reparación concretos, el siguiente paso razonable es revisar contrato, inventario, comunicaciones y causa exacta de la avería antes de reclamar o asumir el coste.