Monitorio por deudas de alquiler

El monitorio por deudas de alquiler suele entenderse en España como la utilización del proceso monitorio de los arts. 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil para reclamar una deuda dineraria derivada de un arrendamiento, como rentas impagadas o cantidades asimiladas. No es, por sí mismo, un sinónimo de desahucio: conviene diferenciar la reclamación judicial de cantidad de otras acciones que puedan plantearse cuando además se pretende recuperar la posesión del inmueble o resolver el contrato.

En la práctica, esta vía puede resultar útil cuando existe una deuda vencida, exigible y documentalmente acreditable, pero no siempre será la única ni necesariamente la más adecuada. La estrategia dependerá del contrato de arrendamiento, de la documentación disponible y de si se busca solo cobrar o también adoptar otras medidas frente al impago del alquiler.

Qué es el monitorio por deudas de alquiler y cuándo puede plantearse

El proceso monitorio, regulado en los arts. 812 y siguientes LEC, está pensado para reclamar deudas dinerarias de cualquier importe, siempre que sean vencidas, exigibles y se acrediten mediante documentos que aporten una base razonable de la reclamación. En el ámbito arrendaticio, eso permite que el llamado monitorio por deudas de alquiler pueda plantearse para reclamar cantidades debidas por el arrendatario, si la deuda está suficientemente documentada.

Ahora bien, conviene no identificar automáticamente proceso monitorio alquiler con cualquier conflicto arrendaticio. Si además de cobrar se pretende el desalojo de la vivienda o local, o la resolución del contrato, habrá que valorar si procede ejercitar otras acciones, solas o acumuladas cuando la ley lo permita y el caso lo aconseje. La Ley de Arrendamientos Urbanos actúa aquí como marco sustantivo del arrendamiento, mientras que el cauce procesal se analiza desde la LEC.

Qué cantidades pueden reclamarse y qué habrá que acreditar

Lo más habitual es reclamar rentas debidas del arrendamiento, pero también pueden entrar en juego otras partidas si el contrato las prevé de forma clara y son exigibles. Por ejemplo, determinados gastos o cantidades asimiladas a la renta que correspondan al arrendatario conforme al contrato y al régimen aplicable.

Para reclamar alquiler impagado no basta con alegar el incumplimiento: habrá que acreditar la existencia del contrato, el importe pactado, el vencimiento de las mensualidades y la falta de pago. Si se añaden suministros, repercusiones o gastos, conviene que exista soporte documental específico y una base contractual suficiente.

• Contrato de arrendamiento y, en su caso, anexos o novaciones.
• Detalle de mensualidades impagadas y cálculo de la deuda de alquiler.
• Justificantes bancarios que permitan apreciar los pagos realizados y los no atendidos.
• Facturas o recibos de cantidades repercutibles, si se reclaman.

Qué documentación conviene revisar antes de iniciar la reclamación

Antes de iniciar un monitorio por deudas de alquiler, suele ser esencial revisar si la documentación del arrendamiento permite presentar una reclamación clara, coherente y fácilmente verificable. En este punto, un error frecuente es reclamar conceptos mezclados o mal calculados, lo que puede complicar una eventual oposición del deudor.

Aspectos prácticos a comprobar

• Si el contrato identifica bien a arrendador y arrendatario.
• Si la renta y sus actualizaciones están correctamente determinadas.
• Si existe un historial de pagos o impagos suficientemente claro.
• Si hubo requerimiento de pago previo, aunque no sea una reclamación administrativa ni un trámite universalmente exigible para todo supuesto.
• Si las cantidades reclamadas coinciden con recibos, transferencias, extractos o facturas.

También conviene valorar si hay incidencias que el arrendatario pueda invocar después, como discrepancias sobre obras, fianza, suministros o compensaciones. No impiden por sí mismas la reclamación, pero sí pueden influir en la estrategia y en la prueba.

Qué puede ocurrir si el deudor paga, no contesta o se opone

Si se inicia una reclamación monitoria y el deudor paga, el procedimiento puede darse por terminado en cuanto a la deuda satisfecha. Si no contesta, la LEC prevé que pueda despacharse ejecución por las cantidades reclamadas, con los matices procesales del caso.

Si existe oposición del deudor, la reclamación deja de seguir el cauce monitorio en su forma inicial y habrá que estar a la transformación procedimental que corresponda según la LEC y la cuantía o características del asunto. En esa fase, la solidez de la documentación y del desglose de la deuda suele ser determinante.

Por eso, aunque la reclamación de rentas impagadas pueda parecer sencilla cuando hay meses vencidos, conviene prepararla como si pudiera ser discutida: contrato, recibos, extractos, comunicaciones y cálculo exacto.

Cuándo conviene valorar otras acciones además del monitorio

Hay supuestos en los que el monitorio por deudas de alquiler puede no agotar el interés del arrendador. Si el problema no es solo cobrar, sino también recuperar la posesión del inmueble o reaccionar frente a un incumplimiento contractual persistente, habrá que analizar otras acciones previstas por el ordenamiento.

La elección no debería hacerse por inercia. Dependerá, entre otros factores, de si el arrendamiento sigue vigente, de si el inquilino permanece en la finca, de la cuantía reclamada, de la prueba disponible y del objetivo real de la reclamación. En algunos casos interesará una vía centrada en la deuda; en otros, una respuesta procesal más amplia como el desahucio por falta de pago.

Por eso, antes de presentar demanda, suele ser prudente ordenar la documentación, definir qué conceptos se reclaman y comprobar si se pretende exclusivamente cobrar o también resolver el conflicto posesoriamente.

Fuentes oficiales y norma aplicable

Como referencia principal, conviene revisar:

• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, en especial los arts. 812 y siguientes, sobre proceso monitorio. Disponible en el BOE: boe.es.
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, como marco sustantivo del contrato de arrendamiento. Disponible en el BOE: boe.es.

De forma complementaria, el Código Civil puede aportar contexto en materia de obligaciones y contratos, siempre en lo que no quede desplazado por la normativa especial aplicable y por el propio contenido del contrato.