Cómo resolver un contrato de alquiler

Qué significa realmente resolver un contrato de alquiler

Saber cómo resolver un contrato de alquiler exige una primera aclaración: jurídicamente no siempre estamos ante la misma situación. Puede tratarse de poner fin al alquiler por acuerdo entre las partes, del desistimiento del inquilino, de la extinción por una cláusula válida del contrato o de una resolución por incumplimiento.

Respuesta breve: un contrato de alquiler en España puede terminarse por acuerdo, por desistimiento cuando la ley o el contrato lo permitan, o por incumplimiento de la otra parte. La vía correcta dependerá de si se trata de vivienda o de uso distinto del de vivienda, del contenido del contrato y de cómo se documenten las comunicaciones.

Por eso conviene no mezclar conceptos. Desistir no es lo mismo que resolver por incumplimiento, y tampoco equivale a una nulidad o a una rescisión en sentido técnico. La precisión importa, porque puede afectar a plazos, indemnizaciones, devolución de fianza y posibles reclamaciones.

Cuándo puede terminarse por acuerdo, desistimiento o incumplimiento

La forma más sencilla de extinguir el arrendamiento suele ser el acuerdo entre arrendador e inquilino. Si ambas partes aceptan, pueden fijar por escrito la fecha de salida, la entrega de llaves, el estado del inmueble y la liquidación de rentas o suministros. Aquí opera la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil, siempre dentro de los límites legales.

En el arrendamiento de vivienda, el art. 11 LAU permite al arrendatario desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que lo comunique con una antelación mínima de treinta días. Además, puede existir una indemnización si se pactó en el contrato, pero no debe presumirse fuera de los términos legalmente y contractualmente aplicables.

Otra posibilidad es la resolución del contrato por incumplimiento. En ese caso habrá que analizar si el incumplimiento es relevante y acreditable. La LAU, en su art. 27, recoge causas de resolución para arrendador y arrendatario en los arrendamientos urbanos, y de forma complementaria puede entrar en juego el art. 1124 del Código Civil en materia de obligaciones recíprocas, según el supuesto concreto.

• Si hay acuerdo, conviene firmar un documento de extinción.
• Si hay desistimiento, habrá que revisar si la ley lo prevé y en qué condiciones.
• Si hay incumplimiento, será importante acreditar hechos, requerimientos y perjuicios.

Cómo encaja la Ley de Arrendamientos Urbanos según sea vivienda o local

La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, no opera igual en todos los alquileres. El art. 4 LAU es clave para entenderlo: en vivienda habitual hay un mayor peso de las normas imperativas; en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como un local, la libertad de pactos tiene un papel más amplio.

En un contrato de alquiler de vivienda, no todo puede dejarse al acuerdo de las partes si contradice normas imperativas. Por ejemplo, el desistimiento del inquilino tiene una regulación específica en el art. 11 LAU. En cambio, en un arrendamiento de local o de oficina, muchas cuestiones sobre duración, preavisos, penalizaciones o causas de terminación dependerán en mayor medida de lo que se haya pactado válidamente.

Por eso, cuando se quiera resolver contrato de arrendamiento en un local, habrá que revisar con especial cuidado el clausulado. No conviene atribuir a la LAU una solución cerrada cuando la respuesta real puede depender del contrato y de la documentación intercambiada entre las partes.

Qué conviene revisar en el contrato y cómo documentar la salida

Antes de terminar un contrato de alquiler, conviene revisar al menos estos puntos:

• Duración y prórrogas pactadas.
• Plazos de preaviso.
• Cláusulas de penalización o indemnización.
• Distribución de suministros, rentas y gastos pendientes.
• Estado del inmueble y posibles desperfectos.

La salida debe quedar bien documentada. Lo recomendable suele ser comunicar la resolución o el desistimiento por un medio que permita acreditar contenido y fecha, identificar la causa invocada, fijar la fecha efectiva de finalización y dejar constancia de la entrega de llaves. También puede ser útil un acta o documento de entrega con fotografías, lectura de contadores y firma de ambas partes.

Si se alega incumplimiento, además del contrato, conviene conservar recibos, mensajes, requerimientos y cualquier prueba que permita acreditar el incumplimiento si después surge una reclamación.

Qué riesgos y costes puede haber al resolver el alquiler antes de tiempo

Finalizar alquiler antes de tiempo no implica siempre la misma consecuencia económica. Puede haber devolución íntegra de la fianza, retenciones justificadas, indemnizaciones pactadas o reclamaciones de rentas, pero todo dependerá del régimen aplicable, del contrato y de lo que realmente haya ocurrido.

Algunos riesgos habituales son:

• que se discuta si existía derecho a desistir en ese momento;
• que se invoque una cláusula de penalización cuya validez o alcance haya que interpretar;
• que se reclamen desperfectos o suministros pendientes;
• que la otra parte niegue el incumplimiento alegado.

No toda salida anticipada equivale a una resolución del contrato por incumplimiento. A veces simplemente estamos ante una terminación anticipada que puede generar efectos económicos distintos de los que tendría una resolución fundada en un incumplimiento grave.

Qué hacer si la otra parte no acepta o reclama cantidades

Si la otra parte no acepta la terminación o reclama cantidades, lo primero suele ser ordenar la documentación: contrato, anexos, comunicaciones, justificantes de pago, fotografías, inventario y prueba de entrega de llaves. A partir de ahí, conviene valorar si la posición se basa en un acuerdo, en el art. 11 LAU, en una cláusula contractual válida o en una causa de resolución por incumplimiento del art. 27 LAU.

En algunos casos puede ser recomendable intentar una solución extrajudicial clara y documentada. Si no es posible y se inicia una reclamación judicial, el análisis del contrato y de la prueba disponible será decisivo. No siempre bastará con afirmar que se quería rescindir contrato de alquiler; habrá que justificar por qué se puso fin al arrendamiento y con qué efectos.

En resumen, para saber cómo resolver un contrato de alquiler en España hay que distinguir bien la causa de terminación, revisar si se trata de vivienda o local y cuidar mucho las comunicaciones. Si existen penalizaciones, impagos, oposición de la otra parte o dudas sobre la validez de la resolución, puede ser razonable revisar la documentación con un profesional antes de dar el paso definitivo.