Inquilino deja de pagar y no se va

Cuando el inquilino deja de pagar y no se va, no estamos solo ante un retraso económico: puede tratarse de un incumplimiento del contrato de arrendamiento que permita pedir la resolución del contrato, reclamar las cantidades debidas y, en su caso, promover un desahucio por falta de pago. La respuesta adecuada dependerá del contrato, de la documentación del alquiler y de cómo se haya gestionado el impago desde el primer momento.

De forma general, el arrendador puede requerir el pago de manera fehaciente, intentar una regularización si resulta viable o valorar una reclamación judicial para reclamar rentas impagadas y recuperar la posesión de la vivienda. Si el arrendatario sigue en el inmueble sin pagar, conviene actuar con rapidez, pero también con prueba documental suficiente y sin adoptar vías de hecho.

Qué hacer si el inquilino deja de pagar y no se va

El primer paso suele ser revisar el contrato, los recibos emitidos, los justificantes bancarios y cualquier comunicación previa. También puede ser útil calcular con precisión la deuda de alquiler, incluyendo, si procede, rentas y otras cantidades debidas cuyo pago corresponda al arrendatario según contrato y normativa aplicable.

Desde una perspectiva práctica, suele ser recomendable realizar un requerimiento de pago fehaciente, por ejemplo mediante burofax al inquilino. Ese requerimiento no produce siempre los mismos efectos por sí solo, pero puede resultar relevante para acreditar el impago, dejar constancia de la reclamación y valorar, según el caso, su posible incidencia procesal.

Cuándo puede resolverse el contrato por impago del alquiler

La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, establece en su artículo 27 que el arrendador puede resolver el contrato por la falta de pago de la renta o de cualesquiera cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. A su vez, el artículo 17 LAU regula la renta como elemento esencial del arrendamiento.

Esto significa que el impago del alquiler puede justificar la resolución contractual, aunque conviene analizar si existen incidencias sobre la forma de pago, pagos parciales, compensaciones alegadas o discrepancias sobre suministros u otras partidas. No toda controversia documental se resuelve igual, por lo que habrá que valorar el caso concreto antes de iniciar acciones.

Cómo reclamar las rentas impagadas y recuperar la vivienda

Si no se regulariza la situación, puede plantearse una reclamación judicial. La acción de desahucio por falta de pago se contempla en el artículo 250.1.1º de la LEC, y puede acumularse a la reclamación de rentas u otras cantidades debidas, según proceda y según se articule la demanda.

En algunos supuestos, el arrendatario puede enervar el desahucio, es decir, evitar la resolución pagando lo debido en los términos legalmente previstos. La cuestión debe analizarse con cautela conforme al artículo 22.4 LEC y en conexión con los artículos 440.3 y 440.4 LEC, porque su viabilidad dependerá, entre otros extremos, de si hubo requerimiento previo fehaciente y de las circunstancias del procedimiento.

Sobre cuánto tarda un desahucio, no es prudente dar un plazo cerrado. La duración puede variar según el juzgado, la carga de trabajo, si hay oposición, si se discuten cantidades concretas o si se producen incidencias en la notificación.

• Contrato de arrendamiento y, en su caso, anexos.
• Justificantes de impago o extractos bancarios.
• Comunicaciones previas y requerimientos de pago.
• Recibos, liquidación de cantidades y documentación de suministros si procede.

Qué conviene revisar antes de iniciar un desahucio por falta de pago

Antes de presentar una demanda de desahucio, conviene comprobar la identidad de las partes, el domicilio pactado para notificaciones, la cuantía exacta de la deuda y si se han producido pagos parciales. También puede ser importante revisar si existe un aval, fianza o garantía adicional y cuál es su alcance real.

Asimismo, debe diferenciarse entre reclamar solo cantidades o reclamar cantidades y recuperar la vivienda alquilada. Aunque ambas pretensiones pueden ir unidas, la estrategia procesal puede depender del objetivo prioritario del arrendador y de la solvencia del arrendatario.

Errores frecuentes del arrendador en casos de impago

Uno de los errores más habituales es dejar pasar meses sin documentar el impago. Otro es aceptar ingresos parciales sin ordenar correctamente la deuda o sin dejar constancia de a qué conceptos se imputan. También conviene evitar actuaciones unilaterales sobre la vivienda, como cambiar cerraduras o cortar suministros, porque pueden generar responsabilidades y complicar la defensa jurídica del caso.

Tampoco debe confundirse este supuesto con una ocupación sin título: aquí existe, al menos de origen, un contrato de arrendamiento cuya resolución y efectos deben abordarse por la vía jurídica adecuada.

En resumen, si el arrendatario que no paga continúa en la vivienda, lo razonable es actuar con rapidez, conservar toda la prueba y valorar cuanto antes la estrategia más útil para el caso: negociación, requerimiento fehaciente o reclamación judicial. Un análisis profesional de la documentación puede ayudar a reducir errores y a enfocar mejor la recuperación de rentas y de la posesión.