Fin del contrato de arrendamiento

¿Qué significa realmente el fin del contrato de arrendamiento?

El fin del contrato de arrendamiento no siempre significa que el inquilino deba salir de forma inmediata ni que el arrendador pueda recuperar el inmueble sin más. En España, habrá que distinguir entre arrendamiento de vivienda habitual y arrendamiento para uso distinto de vivienda, además de revisar la duración pactada, las prórrogas aplicables y la actuación de las partes.

De forma resumida, un contrato de arrendamiento puede terminar por vencimiento del plazo, por prórroga agotada o por resolución anticipada si concurre una causa legal o contractual. No son situaciones idénticas: el vencimiento llega por transcurso del tiempo; la resolución, en cambio, puede producirse antes si existe incumplimiento u otra causa válida.

El marco principal es la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos y, de forma complementaria, el Código Civil, especialmente en materia de autonomía de la voluntad conforme al artículo 1255.

Cuándo termina un contrato de alquiler de vivienda

En el contrato de alquiler de vivienda, la LAU establece un régimen específico de duración mínima y prórrogas. Según el artículo 9 LAU, si la duración pactada es inferior a cinco años, o a siete años si el arrendador es persona jurídica, el contrato puede prorrogarse obligatoriamente para el arrendador hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo en los términos legales.

Además, una vez alcanzada esa duración mínima, el artículo 10 LAU prevé la prórroga legal anual por hasta tres años más, salvo que alguna de las partes comunique en plazo su voluntad de no renovar, en los términos que correspondan según la redacción aplicable al contrato.

Por tanto, la finalización del contrato de alquiler de vivienda no depende solo de la fecha que figure en la cláusula de duración. Puede depender también de si el contrato aún está dentro del periodo mínimo legal, de si ha entrado en prórroga y de si se han realizado correctamente las comunicaciones entre arrendador e inquilino.

Qué pasa si el contrato entra en prórroga

La prórroga del contrato de alquiler puede ser legal o contractual. En vivienda habitual, la LAU impone determinadas prórrogas aunque el plazo inicialmente pactado ya haya vencido. Por eso, el mero transcurso del tiempo no siempre produce por sí solo la extinción del arrendamiento.

En cambio, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, el régimen es diferente. El artículo 4.3 LAU remite de forma principal a la voluntad de las partes, por lo que la duración, las prórrogas y el vencimiento del contrato de arrendamiento dependerán en gran medida de lo pactado, sin perjuicio de la aplicación supletoria de la LAU y, en su caso, del Código Civil.

Ejemplo práctico: un local de negocio con duración de cinco años puede terminar al llegar esa fecha si el contrato no prevé prórroga o si alguna de las partes se opone conforme a lo pactado. En una vivienda habitual, en cambio, puede seguir vigente por efecto de las prórrogas legales aunque el plazo inicial fuera de un año.

Cómo revisar si el arrendamiento puede darse por terminado

Antes de dar por producida la resolución del contrato de alquiler o su vencimiento, conviene revisar la documentación esencial. La respuesta jurídica puede variar según la fecha del contrato y la normativa aplicable en ese momento.

• La fecha de inicio del contrato.
• La duración pactada y las cláusulas sobre prórroga.
• Si se trata de vivienda habitual o de uso distinto de vivienda.
• Las comunicaciones remitidas entre las partes y su fecha.
• Si existe una causa de resolución anticipada, legal o pactada.

En vivienda, también puede ser relevante el artículo 11 LAU, que permite al arrendatario desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que lo comunique con la antelación legal o pactada. Esto no equivale al vencimiento natural del plazo, sino a una forma de terminación anticipada prevista por la ley.

Qué conviene hacer antes de entregar o recuperar la vivienda

Si el contrato realmente va a finalizar, conviene actuar con orden y dejar constancia documental. Esto puede reducir conflictos sobre llaves, rentas pendientes, desperfectos o devolución de la fianza.

• Comprobar si la comunicación de no renovación se ha hecho en plazo.
• Preparar un documento de entrega con fecha y firma.
• Revisar el estado del inmueble y, si procede, hacer fotografías.
• Verificar suministros, recibos y posibles cantidades pendientes.
• Valorar el régimen de la fianza según el contrato y la normativa aplicable.

Si alguna de las partes se opone a la finalización del contrato o sostiene que existe prórroga, habrá que valorar el contrato, las fechas y las notificaciones antes de adoptar decisiones.

Errores frecuentes al interpretar la finalización del contrato

• Pensar que la fecha final del contrato extingue siempre la relación arrendaticia.
• Confundir vencimiento del contrato con resolución anticipada.
• Aplicar a un local de negocio las reglas de prórroga de la vivienda habitual.
• No revisar si el contrato se rige por una redacción anterior o posterior de la LAU.
• Entregar o recuperar la posesión sin dejar constancia escrita.

En conclusión, el fin del contrato de arrendamiento exige analizar el tipo de arrendamiento, la duración del contrato, las prórrogas legales o pactadas y las comunicaciones entre las partes. No siempre bastará con mirar la fecha de vencimiento.

Antes de actuar, conviene comprobar contrato, fechas y documentación. Una revisión jurídica preventiva puede ayudar a evitar errores en la entrega de la vivienda o en la recuperación del inmueble.