Cómo hacer un contrato de alquiler

Saber cómo hacer un contrato de alquiler en España exige distinguir primero qué vas a firmar: jurídicamente, lo habitual es hablar de un contrato de arrendamiento urbano, pero no es lo mismo alquilar una vivienda que un local o un inmueble para uso distinto de vivienda. Esa diferencia afecta al régimen aplicable y a lo que puede pactarse.

Hacer un contrato de alquiler consiste, de forma resumida, en identificar a las partes, describir el inmueble, fijar la renta, la duración, la fianza y las demás cláusulas compatibles con la ley aplicable. En arrendamientos urbanos, la referencia principal es la Ley de Arrendamientos Urbanos, especialmente su artículo 4 sobre el régimen legal y la relación entre normas imperativas, voluntad de las partes y supletoriedad.

En términos prácticos: primero hay que identificar el tipo de arrendamiento y reunir la documentación; después, redactar por escrito las cláusulas esenciales; y, por último, revisar que duración, renta, fianza, gastos y uso del inmueble encajen con la LAU y con lo realmente acordado.

Qué significa hacer un contrato de alquiler y qué tipo de arrendamiento vas a firmar

Redactar un contrato de alquiler no es solo usar un modelo de contrato de alquiler. Supone documentar correctamente una relación entre arrendador e inquilino y adaptar el texto al destino real del inmueble. Si el uso principal será satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, estaremos ante un contrato de alquiler de vivienda. Si se destina a actividad profesional, comercial o a otro uso no residencial, habrá que tratarlo como arrendamiento para uso distinto de vivienda.

Esta distinción importa porque en vivienda hay límites imperativos más intensos, por ejemplo en materia de duración mínima y pactos contrarios al régimen legal, de acuerdo con los artículos 6 y 9 LAU. En cambio, en uso distinto de vivienda pesa más la autonomía de la voluntad, dentro de los límites del artículo 1255 del Código Civil y del propio artículo 4 LAU.

Qué datos y documentos conviene reunir antes de redactarlo

Antes de firmar un arrendamiento, conviene reunir y comprobar:

• Identidad completa de las partes y, en su caso, representación.
• Dirección exacta del inmueble y datos registrales o catastrales si se van a incorporar.
• Título o legitimación del arrendador para alquilar.
• Destino del uso: vivienda habitual, despacho, local u otro.
• Importe de la renta y forma de pago, conforme al artículo 17 LAU en vivienda.
• Importe de la fianza del alquiler, según el artículo 36 LAU.
• Inventario, estado del inmueble, suministros, llaves y, si procede, certificados o anexos.

Cómo hacer un contrato de alquiler paso a paso

1. Identificar a las partes. Incluye nombre, DNI o NIE, domicilio y capacidad para contratar.
2. Describir el inmueble. Debe quedar claro qué se alquila, con anejos, plaza de garaje o trastero si existen.
3. Definir el destino del uso. Es clave para saber qué régimen legal se aplica y evitar contradicciones.
4. Pactar duración y fecha de inicio. En vivienda habrá que revisar los límites legales de la duración del contrato de alquiler.
5. Fijar la renta. Conviene indicar cuantía, periodicidad, medio de pago y, si procede, sistema de actualización.
6. Regular fianza, gastos y conservación. Hay que diferenciar lo exigido legalmente de lo que las partes pueden pactar con claridad.
7. Añadir anexos y firmas. Inventario, entrega de llaves y cualquier documento que ayude a acreditar el estado y contenido del acuerdo.

Qué cláusulas conviene revisar con más cuidado

Entre las cláusulas del contrato de alquiler que más conviene revisar están la duración, la renta, la actualización, la fianza, los gastos, la conservación, las obras y el uso permitido. No todo viene regulado de la misma manera: algunas materias tienen límites legales y otras dependen en gran parte de lo que se pacte.

Por ejemplo, la fianza del alquiler sí tiene una previsión específica en el artículo 36 LAU. En cambio, muchos gastos o detalles sobre inventario, entrega de llaves o pequeñas obligaciones de uso deberán quedar bien documentados por escrito si se quieren evitar dudas posteriores. El artículo 1255 del Código Civil permite pactar cláusulas, pero no si contradicen la ley, la moral o el orden público.

Diferencias clave entre alquilar una vivienda y un local

En vivienda, la LAU establece un marco más protector en cuestiones como la duración mínima y la nulidad de cláusulas contrarias a normas imperativas. En uso distinto de vivienda, como un local, suele haber un margen mayor para pactar duración, distribución de gastos u otras condiciones, siempre dentro de la legalidad.

Por eso, un contrato de alquiler adaptado al caso no debería copiar sin más una plantilla pensada para otro tipo de inmueble. Un error frecuente es firmar como vivienda lo que en realidad va a destinarse a actividad económica, o al revés.

Errores frecuentes al redactar un contrato de arrendamiento

• Usar modelos genéricos sin adaptar el contrato al inmueble y al uso previsto.
• No identificar bien la finca, anexos o suministros incluidos.
• Copiar cláusulas dudosas o contrarias a normas imperativas.
• Pactar gastos sin precisión suficiente.
• No adjuntar inventario cuando hay mobiliario o equipamiento relevante.
• Firmar sin revisar fechas, importe de renta, fianza o sistema de actualización.

Qué revisar antes de firmar y guardar el contrato

Antes de la firma, conviene comprobar que el texto responde a una pregunta básica: qué debe incluir un contrato de alquiler en este caso concreto. Deben figurar, al menos, partes, inmueble, uso, duración, renta, actualización si procede, fianza, gastos, conservación, obras, inventario si existe, entrega de llaves y firmas.

Un buen contrato no consiste solo en rellenar una plantilla, sino en encajar cada cláusula en el régimen legal aplicable y en las circunstancias reales del alquiler. Si hay dudas sobre duración, gastos, fianza, obras o uso del inmueble, puede ser prudente revisar el borrador antes de firmarlo.